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盤存量資產(chǎn),擴(kuò)有效投資8|產(chǎn)業(yè)鏈強(qiáng)鏈下的園區(qū)發(fā)展路徑
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專欄閱讀導(dǎo)圖

 



南京卓遠(yuǎn)研究中心

 Author

 

 

一、引言

/Introduction/

 

十九屆五中全會(huì)提出了“加快構(gòu)建以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局”,要求打造我國產(chǎn)業(yè)鏈內(nèi)循環(huán)體系,保證產(chǎn)業(yè)鏈暢通安全。在此背景下,國家工業(yè)和信息化部在多次交流會(huì)中提出“強(qiáng)鏈、補(bǔ)鏈以增強(qiáng)我國產(chǎn)業(yè)鏈韌性”、“統(tǒng)籌推進(jìn)強(qiáng)鏈補(bǔ)鏈”等要求,對(duì)“產(chǎn)業(yè)鏈強(qiáng)鏈”發(fā)展作出了具體建議和指引,隨后各地方政府也紛紛出臺(tái)了關(guān)于“產(chǎn)業(yè)鏈強(qiáng)鏈”的行動(dòng)方案。在產(chǎn)業(yè)鏈強(qiáng)鏈補(bǔ)鏈過程中,園區(qū)作為產(chǎn)業(yè)的主要載體無疑是最重要的抓手,促進(jìn)園區(qū)創(chuàng)新發(fā)展對(duì)推動(dòng)產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展具有十分重要的作用。

 

 

表1 近一年政策梳理

 

 

二、十大趨勢(shì)

/Ten trends/

 

從園區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈上下游來看,上游為園區(qū)建設(shè)方,參與者主要包括各地政府及相應(yīng)的園區(qū)管理委員會(huì)、政府平臺(tái)企業(yè)、地產(chǎn)開發(fā)商等,中游為園區(qū)運(yùn)營方,主要負(fù)責(zé)園區(qū)的招商引資、物業(yè)管理、增值服務(wù)等,參與者主要為政府平臺(tái)企業(yè)、園區(qū)運(yùn)營商、產(chǎn)業(yè)投資商、創(chuàng)投機(jī)構(gòu)等,下游為園區(qū)的需求方,即入駐園區(qū)的各類企業(yè),包括電子信息技術(shù)企業(yè)、生物醫(yī)藥制造企業(yè)、裝備制造加工企業(yè)、金融服務(wù)企業(yè)等。

 

1 園區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈圖譜

 

 

通過了解各類相關(guān)政策,結(jié)合對(duì)園區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈上下游參與者、園區(qū)運(yùn)營方主要業(yè)務(wù)模式等的分析,梳理出園區(qū)發(fā)展的十大趨勢(shì):

 

 

趨勢(shì)一

園區(qū)“鏈主”引領(lǐng),“鏈?zhǔn)竭\(yùn)作”增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)鏈韌性

國家工信部部長提出“要著力培育發(fā)展新型產(chǎn)業(yè)鏈,比如5G、新能源汽車、高端醫(yī)療裝備、生物醫(yī)藥、新材料等,著力提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)鏈,保持產(chǎn)業(yè)鏈的完整”?;趪耶a(chǎn)業(yè)強(qiáng)鏈、補(bǔ)鏈政策,《江蘇省產(chǎn)業(yè)強(qiáng)鏈三年行動(dòng)方案》等指引,各園區(qū)根據(jù)自身的產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位,積極引進(jìn)新興行業(yè)內(nèi)龍頭企業(yè)和重點(diǎn)項(xiàng)目,培植具有產(chǎn)業(yè)鏈“鏈主”地位的引領(lǐng)型企業(yè),并以之為基礎(chǔ)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)鏈上下游輻射與延伸,利用“鏈主”企業(yè)的渠道、品牌、數(shù)據(jù)、技術(shù)、系統(tǒng)集成等優(yōu)勢(shì),構(gòu)建“業(yè)務(wù)共生,生態(tài)共建,利益共享”的產(chǎn)業(yè)共同體,從而優(yōu)化產(chǎn)業(yè)鏈布局,進(jìn)一步增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)鏈韌性。

 

 

趨勢(shì)二

各園區(qū)差異化競(jìng)爭(zhēng),提高產(chǎn)業(yè)鏈創(chuàng)新性

在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的驅(qū)動(dòng)下,我國園區(qū)數(shù)量和規(guī)模持續(xù)增長,為了避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)帶來的資源浪費(fèi),國家在《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)開發(fā)區(qū)改革和創(chuàng)新發(fā)展的若干意見》中強(qiáng)調(diào)“要避免開發(fā)區(qū)同質(zhì)化和低水平惡性競(jìng)爭(zhēng),形成各具特色、差異化的開發(fā)區(qū)發(fā)展格局。鼓勵(lì)以國家級(jí)開發(fā)區(qū)和發(fā)展水平高的省級(jí)開發(fā)區(qū)為主體,整合區(qū)位相鄰、相近的開發(fā)區(qū),對(duì)小而散的各類開發(fā)區(qū)進(jìn)行清理、整合、撤銷,建立統(tǒng)一的管理機(jī)構(gòu)、實(shí)行統(tǒng)一管理”。園區(qū)發(fā)展從追求招商規(guī)模到注重招商質(zhì)量,各地結(jié)合地區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)、條件和產(chǎn)業(yè)發(fā)展動(dòng)向,對(duì)各地園區(qū)內(nèi)現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)進(jìn)行“整理、優(yōu)化、升級(jí)”,從而推動(dòng)產(chǎn)業(yè)整合與聚焦。另外受新冠疫情及外部沖擊等的影響,我國逐漸自主進(jìn)行新興產(chǎn)業(yè)頂層設(shè)計(jì)的布局,加強(qiáng)基礎(chǔ)性研發(fā)設(shè)計(jì),不斷提升產(chǎn)業(yè)科技含量和附加值,逐漸向價(jià)值鏈中高端發(fā)展,以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈創(chuàng)新化和高端化。

 

 

趨勢(shì)三

產(chǎn)業(yè)與城鎮(zhèn)相互促進(jìn)、融合發(fā)展

在產(chǎn)業(yè)發(fā)展的探索階段,部分園區(qū)發(fā)展缺乏城市自然稟賦的支撐,生活配套、公共服務(wù)配套等的缺失使得產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城市發(fā)展融合度較低,基于“產(chǎn)城分離”的發(fā)展?fàn)顩r,國務(wù)院在《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃2014-2020年》中提出了“產(chǎn)城融合”的發(fā)展理念,各地區(qū)紛紛提倡“以產(chǎn)促城、以城興產(chǎn)、產(chǎn)城融合”的發(fā)展格局,堅(jiān)持產(chǎn)業(yè)與城市相互需求、彼此促進(jìn),形成“產(chǎn)業(yè)推動(dòng)城市提升綜合實(shí)力、城市反哺產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展”的良性循環(huán),推動(dòng)單一的生產(chǎn)型園區(qū)經(jīng)濟(jì)向生產(chǎn)、服務(wù)、消費(fèi)等多功能為一體的綜合性城市經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。

 

 

趨勢(shì)四

各區(qū)域?qū)I(yè)分工,園區(qū)發(fā)展呈結(jié)構(gòu)化差異

國家關(guān)于支持“飛地經(jīng)濟(jì)”發(fā)展的相關(guān)政策鼓勵(lì)各地共建產(chǎn)業(yè)園區(qū)、加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、優(yōu)化資源配置,受產(chǎn)業(yè)升級(jí)、轉(zhuǎn)移等要素激發(fā),未來產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展將出現(xiàn)結(jié)構(gòu)化差異,東部地區(qū)重點(diǎn)發(fā)展戰(zhàn)略新興行業(yè)和金融、信息等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè),市場(chǎng)需求主要為科技園區(qū)、總部基地等;中西部及大城市周邊小城鎮(zhèn)承接?xùn)|部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移,以傳統(tǒng)制造業(yè)為主,市場(chǎng)需求主要為工業(yè)園區(qū)、物流園等。各地因地制宜,專業(yè)分工更為明確,結(jié)合當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)定位、產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢(shì)等最大化發(fā)揮資源配置優(yōu)勢(shì)。

 

 

趨勢(shì)五

“管委會(huì)+開發(fā)公司”混合管理,激發(fā)企業(yè)活力

園區(qū)主要管理機(jī)構(gòu)既承擔(dān)區(qū)域內(nèi)發(fā)展規(guī)劃、規(guī)范制定等行政管理功能,又承擔(dān)著開發(fā)建設(shè)、經(jīng)濟(jì)運(yùn)營等市場(chǎng)功能,是過去園區(qū)管理的常見方式。為減少政府對(duì)于園區(qū)發(fā)展的行政干預(yù),提高園區(qū)運(yùn)行效率,園區(qū)管理體制逐漸發(fā)生改變,“管委會(huì)+開發(fā)公司”的混合型管理模式更能滿足市場(chǎng)需求,通過建立專業(yè)運(yùn)營公司和管委會(huì)共同承擔(dān)園區(qū)管理工作,逐步實(shí)現(xiàn)由政府主導(dǎo)型向市場(chǎng)主導(dǎo)型的轉(zhuǎn)變。管委會(huì)負(fù)責(zé)建設(shè)開發(fā)管理、產(chǎn)業(yè)研究、業(yè)務(wù)監(jiān)督、行政審批等職能,重點(diǎn)在于協(xié)調(diào)和監(jiān)督;公司承擔(dān)融資開發(fā)、園區(qū)設(shè)施建設(shè)、招商項(xiàng)目落地、入園企業(yè)服務(wù)等職能,從而形成政府、市場(chǎng)、社會(huì)等多元主體共同參與園區(qū)治理,進(jìn)一步激發(fā)企業(yè)發(fā)展活力。

 

 

趨勢(shì)六

“開發(fā)商”轉(zhuǎn)型“運(yùn)營商”,促進(jìn)園區(qū)盈利模式

多元化

近年來,園區(qū)開發(fā)模式從傳統(tǒng)的重資產(chǎn)模式逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)檩p資產(chǎn)模式,從地產(chǎn)商模式逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)檫\(yùn)營商模式,包括運(yùn)營品牌輸出模式、搭建產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺(tái)模式、投資孵化模式等,相應(yīng)地促進(jìn)園區(qū)開發(fā)運(yùn)營商等盈利模式也發(fā)生了轉(zhuǎn)變,形成土地運(yùn)營業(yè)務(wù)收入、增值服務(wù)業(yè)務(wù)收入、產(chǎn)業(yè)孵化及金融運(yùn)作業(yè)務(wù)收入等并舉的盈利模式。土地運(yùn)營業(yè)務(wù)包括物業(yè)的租賃及出售等;增值服務(wù)業(yè)務(wù)主要包括公共服務(wù)平臺(tái)等技術(shù)服務(wù),咨詢、公共關(guān)系、知識(shí)產(chǎn)權(quán)等產(chǎn)業(yè)服務(wù)和餐飲、娛樂、購物、教育等商業(yè)配套服務(wù);產(chǎn)業(yè)孵化及金融運(yùn)作業(yè)務(wù)包括產(chǎn)業(yè)投資基金、股權(quán)投資、融資服務(wù)等。

 

 

趨勢(shì)七

園區(qū)創(chuàng)新“資本招商”方式,吸引產(chǎn)業(yè)集群根植

傳統(tǒng)的提供土地、稅收優(yōu)惠政策等進(jìn)行招商的模式對(duì)企業(yè)的吸引力度逐漸減弱,已經(jīng)無法滿足園區(qū)高質(zhì)量發(fā)展的要求,多元化招商方式開始出現(xiàn),其中包括產(chǎn)業(yè)鏈招商模式—明確產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)類型進(jìn)行定向招商,也包括互聯(lián)網(wǎng)+招商、委托招商、合作招商等模式,部分地方鼓勵(lì)通過提供股權(quán)融資、擔(dān)保抵押、低息貸款等金融服務(wù)開展資本招商,推出“基金引導(dǎo),股權(quán)招商”政策,為企業(yè)解決資金等關(guān)鍵問題,充分發(fā)揮資本對(duì)于產(chǎn)業(yè)招商的杠桿作用。目前,已經(jīng)有一些園區(qū)進(jìn)行了利用資本運(yùn)作并購上市公司,并最大化上市公司產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)的創(chuàng)新性嘗試,通過上市公司效應(yīng)吸引產(chǎn)業(yè)鏈上相關(guān)企業(yè)入駐從而進(jìn)一步壯大產(chǎn)業(yè)集群。

 

 

趨勢(shì)八

園區(qū)運(yùn)營商打造“一站式”綜合服務(wù),助力產(chǎn)業(yè)發(fā)展

鑒于園區(qū)“軟環(huán)境”是很多企業(yè)當(dāng)下關(guān)注的重點(diǎn),園區(qū)運(yùn)營商從只為入駐企業(yè)提供空間載體以及簡(jiǎn)單的入駐服務(wù),逐步發(fā)展至為企業(yè)提供多元化、一站式服務(wù),例如搭建各類公共服務(wù)平臺(tái),為企業(yè)進(jìn)行上下游資源的對(duì)接,幫助企業(yè)進(jìn)行人才培訓(xùn),幫助企業(yè)組織推介會(huì)、路演,建立產(chǎn)業(yè)服務(wù)聯(lián)盟,為企業(yè)提供法律咨詢、知識(shí)產(chǎn)權(quán)服務(wù)、大數(shù)據(jù)服務(wù)等,不斷通過資源要素整合,營造出更適應(yīng)當(dāng)前產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新、人才創(chuàng)業(yè)的高層次創(chuàng)新生態(tài),打造出更好的營商環(huán)境,切實(shí)幫助企業(yè)解決發(fā)展過程中遇到的問題,充分挖掘潛在的企業(yè)需求,努力幫助園內(nèi)企業(yè)做優(yōu)做強(qiáng),從而進(jìn)一步助力產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

 

 

趨勢(shì)九

園區(qū)運(yùn)營商提供“多元化”金融服務(wù),增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)鏈競(jìng)爭(zhēng)力

由于各類園區(qū)開發(fā)運(yùn)營平臺(tái)開始涉足產(chǎn)業(yè)投資業(yè)務(wù),很多園區(qū)開發(fā)商定位為產(chǎn)業(yè)投資商,園區(qū)內(nèi)企業(yè)融資渠道開始多元化,既包括平臺(tái)公司、創(chuàng)投公司、金融機(jī)構(gòu)設(shè)立的各類股權(quán)直投、產(chǎn)業(yè)投資基金、母基金、專項(xiàng)基金等,對(duì)落戶園區(qū)有發(fā)展?jié)摿Φ闹攸c(diǎn)企業(yè)或項(xiàng)目進(jìn)行戰(zhàn)略性投資;也包括園區(qū)內(nèi)嵌入的金控類平臺(tái)等提供的擔(dān)保、融資租賃、小額貸款和資產(chǎn)管理等金融服務(wù),切實(shí)解決中小企業(yè)的融資需求,一改各類企業(yè)過去以銀行貸款為主的融資方式,為企業(yè)增速發(fā)展提供了支撐,進(jìn)一步促進(jìn)地區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展以增強(qiáng)我國產(chǎn)業(yè)鏈競(jìng)爭(zhēng)力。

 

趨勢(shì)十

“REITs”出臺(tái)進(jìn)一步拓寬園區(qū)投資建設(shè)商融資渠道

2020年,國務(wù)院等相關(guān)部門出臺(tái)了《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》,鼓勵(lì)將戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高科技產(chǎn)業(yè)園、特色產(chǎn)業(yè)園等納入試點(diǎn)范圍,使得從事園區(qū)投資建設(shè)相關(guān)的政府平臺(tái)或地產(chǎn)開發(fā)商可通過REITs產(chǎn)品獲得融資,解決資金缺口,降低融資成本。園區(qū)一般通過傳統(tǒng)租售逐步實(shí)現(xiàn)投資回報(bào),回收周期較長,對(duì)各類園區(qū)建設(shè)開發(fā)商形成資金占用較多、杠桿率較高的壓力,REITs的推出可盤活園區(qū)固定資產(chǎn),打通投建商合理退出渠道,幫助投建商實(shí)現(xiàn)“投融管退”的資產(chǎn)循環(huán)。