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前 言
近日各地政府債務(wù)壓力的討論甚囂塵上，當(dāng)前存量債務(wù)規(guī)模超過(guò)10萬(wàn)億元的城投主體究竟何去何從，愈發(fā)受到市場(chǎng)關(guān)注。
一直以來(lái)，城投公司作為地方政府的投融資平臺(tái)，其業(yè)務(wù)主要集中在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域。例如公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、港口等交通設(shè)施投資；城市供水、供電、供氣、供熱、污水與垃圾處理、園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生等公用設(shè)施投資領(lǐng)域，并且在該領(lǐng)域形成了一定的資產(chǎn)沉淀。盤活這些存量（含低效）資產(chǎn)已是當(dāng)前絕大多數(shù)城投平臺(tái)化債更務(wù)實(shí)的選擇。
而隨著公募REITs的興起，公募REITs可以成為城投企業(yè)化解隱性債務(wù)、降低資產(chǎn)負(fù)債率、盤活存量的一種有力工具。公募REITs給當(dāng)前城投債務(wù)以及未來(lái)產(chǎn)業(yè)投資創(chuàng)設(shè)了一條明晰的退出路徑，當(dāng)前不少長(zhǎng)期資本都在探索打造“建設(shè)—運(yùn)營(yíng)—退出—再投資”的投資閉環(huán)，通過(guò)“資產(chǎn)培育（合作開(kāi)發(fā)）—Pre-Reits—公募REITs”產(chǎn)品鏈條設(shè)計(jì)，協(xié)助城投主體盤活存量重資產(chǎn)，并借助公募REITs產(chǎn)品輸出管理，逐漸由融資平臺(tái)轉(zhuǎn)變成城市資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商。
本次專欄將通過(guò)10篇文章對(duì)現(xiàn)有REITs產(chǎn)品深度剖析以及相關(guān)企業(yè)運(yùn)營(yíng)模式分解，助力城市國(guó)企更好化債、盤活、投資。
作者：南京卓遠(yuǎn)研究中心
7月31日，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家發(fā)展改革委《關(guān)于恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)的措施》，其中對(duì)剛性和改善性住房需求提及，要完善住房保障基礎(chǔ)性制度和支持政策，擴(kuò)大保障性租賃住房供給。
但隨著我國(guó)保障性租賃住房的快速發(fā)展，也誕生出諸多問(wèn)題，為保證保障性租賃住房的資金及投入產(chǎn)出良性循環(huán)，盤活租賃存量資產(chǎn)、加快資金回收、提高資金使用效率、引導(dǎo)社會(huì)資金參與住房租賃市場(chǎng)建設(shè)，推動(dòng)住房租賃領(lǐng)域平穩(wěn)健康發(fā)展，保障性租賃住房公募REITs的建設(shè)被提上日程，根據(jù)最新的公募REITs試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)要求，保障性租賃住房類項(xiàng)目被納入其中。
現(xiàn)今，我國(guó)已發(fā)行四只保障性租賃住房公募REITs。其中紅土創(chuàng)新深圳安居REIT、中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT于2022年8月31日正式上市，開(kāi)盤日價(jià)格漲幅便達(dá)到漲停階段，收益趨勢(shì)表現(xiàn)優(yōu)異；華夏基金華潤(rùn)有巢REIT于2022年12月9日正式上市，開(kāi)盤日價(jià)格漲幅為16.9%，收益趨勢(shì)表現(xiàn)較為優(yōu)異。這說(shuō)明，我國(guó)市場(chǎng)對(duì)保障性租賃房REITs認(rèn)可度較高，其未來(lái)發(fā)展前景較好。
圖1 保障性租賃住房公募REITs首日漲幅數(shù)據(jù)
一、保障房類公募REITs分析
本文采用已發(fā)行并運(yùn)行至少一年的四支保障性租賃住房公募REITs（紅土深圳安居 REIT、中金廈門安居REIT、華夏北京保障房 REIT 和華夏華潤(rùn)有巢 REIT）的底層資產(chǎn)及原始權(quán)益人進(jìn)行分析，為發(fā)行保障性租賃住房公募REITs具體要求及核心能力提供合理觀點(diǎn)。
（一）底層資產(chǎn)分析
1、底層資產(chǎn)概況——底層資產(chǎn)類型、規(guī)模要求及可持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力分析
（1）底層資產(chǎn)類型
保障性租賃住房 REITs 涉及的資產(chǎn)類型包括保障性租賃住房、公租房、非居改租類保障性租賃住房等類型，其類型具體特點(diǎn)如下表所示。此外，據(jù)調(diào)查研究顯示，我國(guó)目前已發(fā)行的保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 均為產(chǎn)權(quán)類項(xiàng)目，收益權(quán)模式的保障性租賃住房 REITs 仍在研究中。
表2 資產(chǎn)類型特點(diǎn)
（2）底層資產(chǎn)規(guī)模
保障性租賃住房REITs首次申報(bào)的資產(chǎn)規(guī)模要求當(dāng)期目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估凈值原則上不低于 8 億元，相較于其他REITs類型，其對(duì)資產(chǎn)要求較為寬松，準(zhǔn)入門檻相對(duì)較低。
（3）底層資產(chǎn)可持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力分析
截至 2023 年 4 月 21 日，國(guó)內(nèi)已發(fā)行 4支保障性租賃住房（含公租房）基礎(chǔ)設(shè)施 REITs，包括紅土深圳安居 REIT、中金廈門安居REIT、華夏北京保障房 REIT 和華夏華潤(rùn)有巢 REIT，底層資產(chǎn)分別位于深圳、廈門、北京、上海等人口凈流入的大城市。
表4 已發(fā)行保障性租賃住房REITs底層資產(chǎn)信息匯總
結(jié)合底層資產(chǎn)信息分析可知，現(xiàn)如今我國(guó)保障性租賃住房底層資產(chǎn)具備可持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力，具體分析如下：
（1）區(qū)域位置優(yōu)渥，紅土深圳安居REIT、中金廈門保租房REIT、華夏北京保障房REIT均位于所在區(qū)域的核心地段，周邊經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，位于商務(wù)片區(qū)或政策支持片區(qū)，為保租房提供了大量住房需求；同時(shí)周邊配套齊全、交通便利，租金與同區(qū)域相比相對(duì)較低，吸引了大量人員入住。因此，保障了保租房的出租率及經(jīng)營(yíng)收入能力；但華夏華潤(rùn)有巢REIT所處區(qū)域松江新城位于上海較邊緣地區(qū)，其周邊目前商業(yè)與服務(wù)配套略有欠缺，因此項(xiàng)目整體競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)相對(duì)較低，故而對(duì)其出租率與經(jīng)營(yíng)收入產(chǎn)生一定負(fù)面影響。但該項(xiàng)目所在城市上海人口不斷流入，租住需求愈加旺盛，新增供應(yīng)相較需求仍有較大缺口；松江新城也正逐步完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；從政策方面，“十四五”期間將進(jìn)一步鼓勵(lì)租賃住房市場(chǎng)的發(fā)展，因此從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)未來(lái)將取得可觀收益。
（2）出租率穩(wěn)定，房屋使用率高，房屋空置情況較少。紅土深圳安居REIT整體出租率高達(dá)98%，其中四個(gè)項(xiàng)目的出租率分別為 99%、99%、100%和 98%；中金廈門保租房REIT整體出租率達(dá)99%，其中兩個(gè)項(xiàng)目的出租率分別為99%、99%；華夏北京保障房REIT整體出租率達(dá)95%，其中兩個(gè)項(xiàng)目的出租率分別為95%、95%；華夏華潤(rùn)有巢REIT整體出租率為88%，其中兩個(gè)項(xiàng)目的出租率分別為89%、87%。通過(guò)對(duì)四只公募REITs底層資產(chǎn)的出租率進(jìn)行整合，我們發(fā)現(xiàn)，保障性租賃房項(xiàng)目當(dāng)今正處于趨于飽和的運(yùn)營(yíng)狀態(tài)且運(yùn)營(yíng)狀態(tài)持續(xù)穩(wěn)定。再加上各地區(qū)對(duì)房源需求量大的市場(chǎng)情況。因此，保障性租賃房可以產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流，固底層資產(chǎn)具備可持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力。
（3）租客群體類型擴(kuò)張，以素質(zhì)和收入水平較穩(wěn)定，租金支付能力較強(qiáng)的租客群體為主。隨著市場(chǎng)發(fā)展，保租房重點(diǎn)供應(yīng)對(duì)象不再僅僅是人才，而是涵蓋了以新市民、年輕人、三房輪候家庭及符合條件的躉租單位租戶、城市運(yùn)行服務(wù)保障人員等群體為主的大眾群體。而不同群體對(duì)保障性租賃住房的需求及選擇也不相同。租戶群體通常會(huì)根據(jù)自身需求及經(jīng)濟(jì)情況來(lái)匹配適合的保租房類型。因此，保障性租賃住房的租戶群體素質(zhì)和收入水平較為穩(wěn)定，租金支付能力較強(qiáng)，發(fā)生欠租等違約事項(xiàng)的風(fēng)險(xiǎn)較低，履約能力得到保障，故預(yù)計(jì)未來(lái)項(xiàng)目能夠產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流，具備可持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力。
綜上來(lái)看，出租能力及區(qū)域位置是影響保租房可持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力的關(guān)鍵因素。根據(jù)基金報(bào)告所示，截止2022年末，紅土深圳安居REIT、中金廈門保租房REIT、華夏北京保障房REIT、華夏華潤(rùn)有巢REIT四支基金的單位凈值增長(zhǎng)率分別為1.06%、1.98%、1.05%、0%；可供分配金額為4918.35、5194.36、4960.03、4849.18萬(wàn)元；凈利潤(rùn)分別為1319.91、1272.27、1319.57萬(wàn)元，華夏華潤(rùn)有巢未對(duì)此指標(biāo)進(jìn)行披露。綜合來(lái)看，四支基金運(yùn)營(yíng)情況良好，業(yè)績(jī)穩(wěn)定，運(yùn)營(yíng)具備穩(wěn)定性、成長(zhǎng)性、投資回報(bào)能力、可持續(xù)發(fā)展能力，同時(shí)基金凈利潤(rùn)總體隨出租率的提高呈現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)趨勢(shì)，由租金收入構(gòu)成，租金收入變化情況符合項(xiàng)目出租率變化情況，預(yù)計(jì)未來(lái)可產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流。但華夏華潤(rùn)有巢REIT情況明顯不如其他三支基金，這可能是由于華夏華潤(rùn)有巢運(yùn)營(yíng)方式不同于其他三支基金，其他三支基金原始權(quán)益人以“政府+市場(chǎng)化”方式進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，而華潤(rùn)有巢采用完全市場(chǎng)化房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，其運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)及籌資能力相對(duì)較弱；其次，華潤(rùn)有巢所處地理位置及周邊基礎(chǔ)設(shè)施配置要弱于其他三支基金，直接導(dǎo)致其出租率較低，從而導(dǎo)致其利潤(rùn)較低。因此，區(qū)域位置會(huì)影響保租房出租能力，而保租房項(xiàng)目又以租金收入為主要營(yíng)業(yè)收入，故又會(huì)對(duì)保租房的經(jīng)營(yíng)能力產(chǎn)生傳導(dǎo)影響。
二、原始權(quán)益人分析
基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目基金的管理運(yùn)營(yíng)人對(duì)核心資產(chǎn)的管理和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能力是保證基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展的決定因素。對(duì)管理人的分析可以從管理體系、歷史業(yè)績(jī)能力、團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定性、經(jīng)營(yíng)模式等各個(gè)方面綜合考量。
原始權(quán)益人或其關(guān)聯(lián)方是保障性租賃房類產(chǎn)品發(fā)行后的管理運(yùn)營(yíng)方，對(duì)于原始權(quán)益人的同類資產(chǎn)管理能力、合規(guī)性的考察十分重要。
表5 原始權(quán)益人概況
根據(jù)整理分析結(jié)果可知，四支基金的原始權(quán)益人皆為房屋租賃行業(yè)，且均在所述行業(yè)中占據(jù)重要地位。深圳市人才安居集團(tuán)計(jì)劃承擔(dān)全市三分之一以上的建設(shè)籌集任務(wù)；安居集團(tuán)作為廈門市唯一保障性住房專營(yíng)企業(yè)，以構(gòu)建廈門市住房保障體系為使命，從事保障性住房及公共租賃住房的融資、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理工作；北京保障房中心有限公司是全國(guó)規(guī)模排名前列的保障性住房投資、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)企業(yè)，承擔(dān)著北京市級(jí)住房保障政策落地平臺(tái)和實(shí)施平臺(tái)職能，是北京市保障性住房建設(shè)和發(fā)展的主力軍；有巢深圳現(xiàn)成為專業(yè)公寓資產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商，也是我國(guó)唯一在北上廣深四大一線城市均有大型租賃社區(qū)布局的租賃住房企業(yè)。
四支基金原始權(quán)益人均有優(yōu)秀的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力并取得優(yōu)秀的建設(shè)成果，具備優(yōu)秀的資產(chǎn)管理能力：深圳市人才安居集團(tuán)已快速建設(shè)籌集各類保障性住房超過(guò)16.1 萬(wàn)套，已供應(yīng)了 6.1 萬(wàn)套，占全市同期總量三分之一以上，服務(wù)企業(yè)超過(guò) 4,000 家、住戶超過(guò) 10萬(wàn)名；廈門安居集團(tuán)截至 2022 年 3 月 31 日，共承建 18 個(gè)保障性住房及公共租賃住房項(xiàng)目，總建筑面積超過(guò) 369萬(wàn)平方米；北京保障房中心有限公司截至 2021 年末，共持有公租房 14.13 萬(wàn)套，遍及全市 16 個(gè)區(qū)，已投入運(yùn)營(yíng) 9.82 萬(wàn)套，已入住 8.42 萬(wàn)戶；有巢深圳截至2021年底，已入駐 15 座城市，管理房間量逾 5 萬(wàn)間。其次有巢深圳在管項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)多個(gè)第一——公寓管理房間總量位列央企第一、上海首例上市供應(yīng)的集體土地入市試點(diǎn)，新建租賃住房項(xiàng)目（有巢國(guó)際公寓社區(qū)上海泗涇項(xiàng)目）、央企在北京開(kāi)業(yè)的首個(gè)大型租賃社區(qū)及十四五開(kāi)局之年北京首個(gè)開(kāi)業(yè)的大型租賃社區(qū)（有巢國(guó)際公寓社區(qū)北京總部基地店）。
三、保障房類公募REITs相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)及建議
（一）用地性質(zhì)及轉(zhuǎn)讓限制
保障性租賃住房土地取得方式包括劃撥、協(xié)議出讓、招拍掛出讓等種方式，土地種類包括國(guó)有建設(shè)用地和農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)建設(shè)用地等。根據(jù)國(guó)家發(fā)改委開(kāi)門會(huì) 2023 年 3 月基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 有關(guān)材料，不同用地性質(zhì)保障性租賃住房項(xiàng)目均可研究發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施 REITs，但應(yīng)符合有關(guān)用地規(guī)定。
因“保障性租賃住房不得上市銷售或變相銷售”及項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的特殊性約定的存在，使得原始權(quán)益人在發(fā)行REITs需取得自然資源行政主管部門、原土地出讓合同簽署機(jī)構(gòu)（或按現(xiàn)行規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)職責(zé)的機(jī)構(gòu)）對(duì)項(xiàng)目以 100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 無(wú)異議，并取消股權(quán)轉(zhuǎn)讓的限制條件（如有），從而解除項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的特殊性約定。否則，其發(fā)行REITs將因材料問(wèn)題面臨發(fā)行失敗的風(fēng)險(xiǎn)。
對(duì)此解決措施，可參考目前我國(guó)已發(fā)行的四支保障性租賃住房REITs：
1、可通過(guò)協(xié)議出讓和招拍掛后無(wú)償移交的方式取得底層資產(chǎn)的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，以解除約定對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 發(fā)行的影響。
2、針對(duì)劃撥用地，底層資產(chǎn)所在項(xiàng)目公司可申請(qǐng)將土地性質(zhì)由劃撥地變更為協(xié)議出讓地，并與有關(guān)部門簽署地出讓合同并獲取不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，以解除約定對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 發(fā)行的影響。
3、針對(duì)土地性質(zhì)為土地性質(zhì)為農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，可聯(lián)系協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)與出讓人根據(jù)《土地出讓合同》中約定的轉(zhuǎn)讓限制條件進(jìn)行協(xié)調(diào)，最終通過(guò)出具函件以解決轉(zhuǎn)讓限制。
（二）經(jīng)營(yíng)主體獨(dú)立性及回收資金用途
為維護(hù)投資者合法權(quán)益，對(duì)保障性租賃住房公募REITs原始權(quán)益人主體獨(dú)立性和回收資金用途做出限制規(guī)定，原始權(quán)益人需按照限制規(guī)定發(fā)行障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施 REITs ，以防范發(fā)行失敗及強(qiáng)制退出市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。其具體要求如下：
1、獨(dú)立性相關(guān)要求
（1）保障性租賃住房發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 的發(fā)起人（原始權(quán)益人）應(yīng)當(dāng)為開(kāi)展保障性租賃住房業(yè)務(wù)的獨(dú)立法人主體，不得開(kāi)展商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。
（2）原始權(quán)益人控股股東或者其關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)范圍涉及商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，原始權(quán)益人應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)、業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)、人員和機(jī)構(gòu)等方面與商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)有效隔離，保持相對(duì)獨(dú)立。
2、回收資金用途要求
（1）發(fā)起人（原始權(quán)益人）發(fā)行保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 的凈回收資金，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于保障性租賃住房項(xiàng)目建設(shè)，如確無(wú)可投資的保障性租賃住房項(xiàng)目也可用于其他基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板重點(diǎn)領(lǐng)域項(xiàng)目建設(shè)。鼓勵(lì)將凈回收資金用于投向明確、條件成熟、短期內(nèi)能夠形成有效投資的新建項(xiàng)目，促進(jìn)形成投資良性循環(huán)。
（2）原始權(quán)益人控股股東或者其關(guān)聯(lián)方的業(yè)務(wù)范圍涉及商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，原始權(quán)益人應(yīng)當(dāng)建立并落實(shí)回收資金管理制度，實(shí)行嚴(yán)格閉環(huán)管理，確保凈回收資金用于新的基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板重點(diǎn)領(lǐng)域項(xiàng)目建設(shè)，切實(shí)防范回收資金流入商品住宅或商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。
針對(duì)此類問(wèn)題，可通過(guò)原始權(quán)益人及/或控股股東出具承諾，建立資金閉環(huán)管理的制度并與托管行簽署回收資金監(jiān)管協(xié)議來(lái)實(shí)現(xiàn)上述要求，以防范解決其帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。
（三）現(xiàn)金流來(lái)源——政府補(bǔ)貼
因保障性租賃住房其具備民生性，故保障性租賃住房租金需低于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金，根據(jù)《公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》（以下簡(jiǎn)稱“《指引》”）第八條有關(guān)規(guī)定“基礎(chǔ)設(shè)施基金擬持有的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合下列要求：現(xiàn)金流來(lái)源合理分散，且主要由市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生，不依賴第三方補(bǔ)貼等非經(jīng)常性收入”。底層項(xiàng)目現(xiàn)金流來(lái)源若來(lái)自第三方補(bǔ)貼，一方面項(xiàng)目現(xiàn)金流不符合《指引》要求的市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生的收入，另一方面政府補(bǔ)貼可能會(huì)形成地方政府隱性負(fù)債，因此一般申報(bào)前需對(duì)政府補(bǔ)貼進(jìn)行處理。
針對(duì)此類問(wèn)題，可參考北京保障房 REIT的解決方案：符合條件的公租房承租人提出租金補(bǔ)貼申請(qǐng)。對(duì)于通過(guò)審核的承租人，公租房產(chǎn)權(quán)人每月在住房保障管理信息系統(tǒng)中確認(rèn)承租人上月公共租賃住房租金交納情況，并通過(guò)系統(tǒng)報(bào)送區(qū)縣住房保障管理部門。區(qū)縣住房保障管理部門通過(guò)住房保障管理信息系統(tǒng)確認(rèn)相關(guān)信息后，將租金補(bǔ)貼直接發(fā)放至承租人賬戶。承租人未交納租金的，區(qū)縣住房保障管理部門將暫不發(fā)放租金補(bǔ)貼，待其補(bǔ)齊相應(yīng)租金后一并補(bǔ)發(fā)。由此，底層項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)收入不來(lái)自于財(cái)政補(bǔ)貼，符合有關(guān)規(guī)定。
（四）單主體資產(chǎn)不足問(wèn)題
根據(jù)保障性租賃住房公募REITs發(fā)行要求，首次發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 的保障性租賃住房項(xiàng)目，當(dāng)期目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估凈值原則上不低于 8 億元。由于發(fā)行公募 REITs 對(duì)于資產(chǎn)的要求較高，一般城市可能存在多個(gè)保障性租賃住房運(yùn)營(yíng)主體，單個(gè)主體符合條件的資產(chǎn)規(guī)模可能低于首發(fā)和擴(kuò)募儲(chǔ)備資產(chǎn)的要求，從而導(dǎo)致資質(zhì)審核失敗，無(wú)法發(fā)行公募REITs。
針對(duì)此類風(fēng)險(xiǎn)，相關(guān)城市主管部門可研究整合區(qū)域內(nèi)同類主體持有的成熟項(xiàng)目發(fā)行，或者考慮將資產(chǎn)擴(kuò)募給已經(jīng)上市的保障性租賃住房REITs。
（五）配套商業(yè)入池
部分保障性租賃住房項(xiàng)目含有配套商業(yè)，可以考慮將配套商業(yè)納入到保障性租賃住房 REITs 的底層資產(chǎn)池中，但在納入過(guò)程中需嚴(yán)格遵守一下準(zhǔn)則：一是產(chǎn)權(quán)證書無(wú)法切割，或者物理上屬于同一建筑群；二是性質(zhì)上確實(shí)為保障性租賃住房配套；三是收益模式應(yīng)為出租模式。
只有滿足以上三條準(zhǔn)則要求，配套商業(yè)方可成功納入底層資產(chǎn)池中，否則面臨納入失敗，底層資產(chǎn)池審核不通過(guò)，發(fā)行失敗的風(fēng)險(xiǎn)。