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當(dāng)前城市國企正從“融資端”逐步走向“投資端”，其定位隨之轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;促進(jìn)城市健康發(fā)展的投資主體”。相對一般企業(yè)而言，城市國企兼具盈利性和社會功能性，因此其投資活動具有一定特殊性，既要實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值，又要起到調(diào)和國民經(jīng)濟(jì)的作用，因此一方面要提高投資能力、整合能力，另一方面要選擇適合的投資產(chǎn)業(yè)，才能最大化城市的潛力。對此，結(jié)合實(shí)際，卓遠(yuǎn)提出了城市大管家、建筑垃圾資源化、土壤修復(fù)、智慧文旅、社區(qū)養(yǎng)老五大主題，詳細(xì)對上述產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢、城市國企參與路徑和案例，以及回報情況加以剖析。
第一篇：萬億“城市大管家”市場的背后的商業(yè)邏輯
第二篇：建筑垃圾資源化再利用的破局之路
第三篇：擁抱綠色未來！探索土壤修復(fù)產(chǎn)業(yè)的新契機(jī)！
第四篇：智慧+創(chuàng)新，探秘文旅行業(yè)的改革之路
第五篇：解讀未來趨勢，社區(qū)養(yǎng)老正大展拳腳！
作者：南京卓遠(yuǎn)研究中心
近兩年，以全域化管理、物業(yè)化城市等多種形式為運(yùn)營模式的城市大管家項(xiàng)目在全國各地火速鋪展開來，甚至能與近兩年火熱的環(huán)衛(wèi)一體化類型項(xiàng)目“平分秋色”。根據(jù)環(huán)境司南統(tǒng)計，2019年—2022年，全國共開標(biāo)217個城市大管家項(xiàng)目，已拓展至14省25市57區(qū)縣，成交年化總額突破100億元。根據(jù)紅杉資本預(yù)測，到2035年城市服務(wù)市場規(guī)模將逾2萬億。其中廣東省推進(jìn)速度最快，深圳市、珠海市、廣州市、佛山市、中山市先后引入“城市大管家”，深圳市在2022年更是完成了20個街道的“城市大管家”模式轉(zhuǎn)換，74個街道中已有32個由“環(huán)衛(wèi)一體化”改為“城市大管家”。“城市大管家”是2020年城市服務(wù)提出的城市管理概念，在該模式下，城市服務(wù)商以城市的環(huán)衛(wèi)清掃工作為載體，從橫向拓寬產(chǎn)業(yè)鏈，實(shí)現(xiàn)環(huán)衛(wèi)一體化服務(wù)、市政管理（園林綠化養(yǎng)護(hù)、地下管網(wǎng)、市政道路維護(hù)、基礎(chǔ)設(shè)施管理、公園管理、水體維護(hù)等）、交通服務(wù)（充電設(shè)施、城市停車服務(wù)等）、農(nóng)村人居環(huán)境改善（農(nóng)村環(huán)境綜合管理服務(wù)、農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)、農(nóng)村污染物處理及環(huán)境修復(fù)）、小區(qū)物業(yè)、智慧城建等公共空間整體市場化管理服務(wù)。
城市大管家近年風(fēng)頭正盛，但相比其他管理方式，業(yè)內(nèi)還未形成統(tǒng)一的認(rèn)知，尤其在業(yè)務(wù)邊界及內(nèi)涵上、商業(yè)模式上尚未清晰，那么它對企業(yè)有哪些特殊要求？是否對所有地區(qū)都適用？目前的發(fā)展還有哪些問題亟待完善？本文將一探究竟。
一、城市大管家概念
當(dāng)前，各地政府在城市大管家模式的認(rèn)知上實(shí)際并未達(dá)成統(tǒng)一，這可能是由于城市發(fā)展成熟度不同導(dǎo)致對項(xiàng)目邊界內(nèi)涵理解有所不同。根據(jù)當(dāng)前實(shí)踐來看，大致可以分為兩個階段：
處于發(fā)展初期的城市，通常選擇較為基礎(chǔ)的城市大管家模式，在市政環(huán)衛(wèi)一體化的基礎(chǔ)上疊加項(xiàng)目商業(yè)模式較為清晰、運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)豐富、經(jīng)營風(fēng)險較小的項(xiàng)目內(nèi)容，如智慧化改造、基礎(chǔ)設(shè)施維建、城市安全等。以重慶巴南城市大管家項(xiàng)目為例，其具體工作內(nèi)容主要為環(huán)衛(wèi)保潔、垃圾收運(yùn)、設(shè)施管護(hù)、綠化管護(hù)、智慧城管應(yīng)用等。
處于成熟期的城市，通常選擇較為超前的城市大管家模式，在基礎(chǔ)模式上進(jìn)一步加入一些商業(yè)模式尚未清晰、經(jīng)營風(fēng)險較大的項(xiàng)目內(nèi)容，如城市資源經(jīng)營、全域物業(yè)、城市更新、城市級智慧平臺等，以深圳城市光明區(qū)城市管家項(xiàng)目為例，包含了清掃保潔、垃圾收運(yùn)、公廁管養(yǎng)、綠化管養(yǎng)、路燈管養(yǎng)、垃圾分類督導(dǎo)、投放點(diǎn)設(shè)施維護(hù)、四害消殺、一體化設(shè)施維修及城中村物業(yè)。
圖1 城市大管業(yè)務(wù)體系圖
二、產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢
1、佛山、新疆、無錫等地城市大管家模式叫停，城市大管家項(xiàng)目的推動或需注意治理完備度。常州市鐘樓區(qū)、無錫市錫東新城商務(wù)區(qū)、阿勒泰市城市在部分街道、片區(qū)試行“城市管家”模式后，終止了城市大管家模式的探索，改回“環(huán)衛(wèi)一體化模式”招標(biāo)。城市大管家作為城市環(huán)境與城市治理等項(xiàng)目的“大集合”，項(xiàng)目成功推行需要具備一定的前置條件。由于涉及多個部門和機(jī)構(gòu)的協(xié)同配合，管理者需要從條塊分割管理轉(zhuǎn)向整體統(tǒng)籌，以及協(xié)調(diào)管理者之間關(guān)系、平衡不同部門及區(qū)域之間的力量和利益，包括主管部門之間、街道之間、住宅小區(qū)之間等交叉管理問題。如佛山市禪城區(qū)城市大管家250億巨額項(xiàng)目招標(biāo)被突然叫停，官方給出的解釋是項(xiàng)目核心邊界條件尚需調(diào)整，其項(xiàng)目范圍包含整個佛山市禪城區(qū)，除了基礎(chǔ)項(xiàng)目包外還涉及25年的特許經(jīng)營權(quán)，這對多個主體之間協(xié)調(diào)和政府管理方式都提出了不小的挑戰(zhàn)，從項(xiàng)目最后重新招標(biāo)時分布的分拆方式也可以看出一二。
2、城市大管家項(xiàng)目相較于傳統(tǒng)的環(huán)衛(wèi)一體化項(xiàng)目監(jiān)管趨嚴(yán)。城市大管家項(xiàng)目中，企業(yè)負(fù)責(zé)城城市服務(wù)管理一體化工作，政府部門對其作業(yè)質(zhì)量考核監(jiān)督，通常實(shí)行強(qiáng)考核機(jī)制。評價體系方面，政府對城市大管家項(xiàng)目的考核細(xì)節(jié)可能會因地區(qū)和具體情況而有所不同，但均在經(jīng)濟(jì)效益、服務(wù)質(zhì)量、社會效益、創(chuàng)新能力、安全穩(wěn)定等方面形成了全面的考核指標(biāo)體系。評價標(biāo)準(zhǔn)方面，提出了嚴(yán)格扣分標(biāo)準(zhǔn)，《巴南區(qū)城市大管家一體化服務(wù)項(xiàng)目》在“垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站”考核中，分為6小項(xiàng)2000多字詳細(xì)描述了考核的標(biāo)準(zhǔn)，如每300戶-500戶建設(shè)1處生活垃圾分類集中投放點(diǎn)，生活垃圾收運(yùn)日產(chǎn)日清，必須配有840人以上指導(dǎo)員等要求，居民分類投放準(zhǔn)確率不低于85%等扣分標(biāo)準(zhǔn)；而同期發(fā)布的《寧波市北侖區(qū)小港街道環(huán)衛(wèi)一體化項(xiàng)目》在轉(zhuǎn)運(yùn)站的管理上對扣分的標(biāo)準(zhǔn)、程度只用“現(xiàn)場環(huán)境臟亂、垃圾房垃圾桶未及時清洗”等籠統(tǒng)字眼表述。同時，在服務(wù)期合同續(xù)簽上，采取動態(tài)調(diào)整制。從當(dāng)前的實(shí)踐來看，多為1到3年一個服務(wù)期，實(shí)施月度考核+季度結(jié)算+年度評價的考核模式，企業(yè)被替換的可能性趨大。
3、項(xiàng)目核算方式精細(xì)化倒逼企業(yè)降本增效，亟須創(chuàng)新商業(yè)邏輯，打通使用者付費(fèi)新路徑。在實(shí)踐中，該類項(xiàng)目的盈利空間呈現(xiàn)壓縮趨勢，主要原因在于，相較于傳統(tǒng)的大統(tǒng)包核算方式，當(dāng)前的城市大管家項(xiàng)目更趨向于采用分項(xiàng)定價的方式，比如將原來的清掃保潔服務(wù)內(nèi)容細(xì)分為垃圾收轉(zhuǎn)運(yùn)、公廁、牛皮癬、人工清洗、垃圾收納等等分項(xiàng)計算預(yù)算價格，分別要求新標(biāo)投入車輛設(shè)備的數(shù)量，每日作業(yè)頻次等。而在項(xiàng)目邊界不變的前提下，核算方式的精細(xì)化在一定程度上也會影響企業(yè)的營收水平。在項(xiàng)目實(shí)操中，部分城市推出的該類項(xiàng)目，承接的企業(yè)主體實(shí)際是難以實(shí)現(xiàn)盈虧平衡的，如宣威城市大管家項(xiàng)目中，標(biāo)價與機(jī)構(gòu)測算實(shí)際環(huán)衛(wèi)運(yùn)營成本存在約3倍的巨大差距。企業(yè)需要通過降本增收應(yīng)對當(dāng)前現(xiàn)狀，一方面可以通過智慧化設(shè)備、智慧化監(jiān)管平臺等方式大幅降低占據(jù)70%的人工成本；另一方面，積極爭取城市大管家項(xiàng)目中的城市資源經(jīng)營、智慧城市以及產(chǎn)業(yè)鏈后端的資源化利用等項(xiàng)目，創(chuàng)新商業(yè)邏輯，打通使用者付費(fèi)路徑，如智慧停車、戶外廣告、污泥處置廠的建設(shè)及運(yùn)營、固廢循環(huán)處理、商業(yè)區(qū)的運(yùn)營等。
4、環(huán)保企業(yè)是市場主流企業(yè)，物業(yè)公司轉(zhuǎn)型重點(diǎn)，地方平臺公司及國有企業(yè)加速介入。城市大管家趨勢引起各類企業(yè)關(guān)注，目前市場的參與主體從行業(yè)上來看包括傳統(tǒng)的市政環(huán)衛(wèi)企業(yè)、設(shè)備制造企業(yè)、地產(chǎn)物管公司、固廢處理企業(yè)等。環(huán)保企業(yè)是布局主流，物業(yè)公司正在崛起。2022年上市物企城市服務(wù)布局持續(xù)提升，截至2022年底，35家上市物企已布局城市服務(wù)，占比57.4%。與環(huán)保企業(yè)戰(zhàn)略合作是物企布局主要方式，全年上市物企收并購環(huán)衛(wèi)企業(yè)數(shù)量達(dá)12起；中海物業(yè)、美置服務(wù)、正榮服務(wù)等物企分別與啟迪城服、盈峰環(huán)境、南京玄武環(huán)境等環(huán)衛(wèi)企業(yè)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，以加快推進(jìn)企業(yè)在城市大管家業(yè)務(wù)的布局。實(shí)踐過程中，有許多城市國企也在快速介入市場。2022年全國開標(biāo)環(huán)衛(wèi)項(xiàng)目年化總額725億元，其中國有企業(yè)（含國有獨(dú)資企業(yè)和國有控股企業(yè)）中標(biāo)項(xiàng)目年化總額212億元，占比接近30%（29.3%）。該類企業(yè)通常以直接參與投標(biāo)的方式中標(biāo)城市大管項(xiàng)目，但一般不直接運(yùn)營，而是通過公開招標(biāo)方式采購服務(wù)提供商，從而成為環(huán)衛(wèi)服務(wù)項(xiàng)目的二甲方。
三、深圳城市大管家模式觀察
深圳是全國最先開展環(huán)衛(wèi)市場化的地區(qū)，又先后經(jīng)歷了市政環(huán)衛(wèi)一體化、“物業(yè)城市”的探索，最終形成了較為超前，且管理方式、項(xiàng)目邊界都較為清晰的城市大管家模式。近期，深圳市多個環(huán)衛(wèi)項(xiàng)目發(fā)布提前解約公告，讓城市管家項(xiàng)目中標(biāo)供應(yīng)商提前進(jìn)場，加快城市大管家模式全域化落地。目前深圳該類項(xiàng)目的年化總額高達(dá)37億元，因此本文選擇深圳作為觀察樣本，進(jìn)行深入剖析。
2022年—2023年3月深圳已公布的城市大管家項(xiàng)目概況
1、處于超前探索階段，項(xiàng)目內(nèi)容豐富
從深圳城市大管家項(xiàng)目的內(nèi)涵可以看出，深圳正在探索較為超前的城市大管家模式，在基礎(chǔ)模式上進(jìn)一步加入一些商業(yè)模式尚未清晰、經(jīng)營風(fēng)險較大的內(nèi)容，特別是加入了老舊小區(qū)管理、全域物業(yè)以及智慧城市等項(xiàng)目，但是較少涉及特許經(jīng)營權(quán)項(xiàng)目，在該方面處于前期探索。
深圳作為一線城市，經(jīng)濟(jì)水平較高，人口密度高，城市布局緊湊，新建改造城中村較多，而這些城中村大多存在缺乏物業(yè)管理，人居環(huán)境較差等問題，城市更新過后的老舊小區(qū)管理，以及大片區(qū)城中村物業(yè)引入等成為與市政環(huán)衛(wèi)結(jié)合的最佳搭配，既能夠通過物業(yè)管理與市政環(huán)衛(wèi)保證整體的營收，又能夠?qū)崿F(xiàn)政府人居環(huán)境改善、智慧城市打造等治理目標(biāo)。同時，深圳政府管理部門間、街道辦間、小區(qū)間的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)能力較強(qiáng)，對于公共服務(wù)能夠快速達(dá)成一致意見，這為城市大管家的推動提供了良好的城市基礎(chǔ)，無論環(huán)衛(wèi)市場化、物業(yè)城市、城市大管家項(xiàng)目的探索都取得良好成效。
除此之外，從項(xiàng)目預(yù)算來看，主要以政府購買為主，進(jìn)行單項(xiàng)報價整體付費(fèi)。單體項(xiàng)目年化額從2000萬元到2億元不等，年投資額在億元以上的較多，部分項(xiàng)目總投資額高達(dá)十億，相較于其他地方的來說總體中標(biāo)金額較高，對企業(yè)有相當(dāng)吸引力。項(xiàng)目普遍采用定期考核續(xù)簽的方式，續(xù)簽?zāi)晗拊?0年以內(nèi)。
2、本地企業(yè)優(yōu)勢明顯，中小企業(yè)或存競爭潛力
國資背景企業(yè)占比較大。從中標(biāo)結(jié)果可以看到，深圳城市大管家的供應(yīng)商（包括聯(lián)合體成員）共計17家企業(yè)，17家企業(yè)中有央企控股的中航物業(yè)管理有限公司、保利物業(yè)等，也有盈峰環(huán)境、合隆智慧城市服務(wù)等民營企業(yè)，但地方國資背景占71%，諸多城市資產(chǎn)運(yùn)營類企業(yè)中標(biāo)相關(guān)項(xiàng)目。可見當(dāng)前城市大管家項(xiàng)目中，國資背景企業(yè)仍占據(jù)一定優(yōu)勢。另外，本地企業(yè)具有壓倒性的優(yōu)勢。17家企業(yè)中14家來自廣東省，說明城市大管家與傳統(tǒng)環(huán)保、物業(yè)行業(yè)相似，區(qū)域?qū)傩悦黠@，深耕本地服務(wù)市場的企業(yè)具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢。
中小企業(yè)依托新興賽道存在一定的潛在競爭優(yōu)勢。雖然整體趨勢上仍然呈現(xiàn)業(yè)績、資金能力、綜合服務(wù)能力較強(qiáng)的企業(yè)更具有優(yōu)勢，但可以看出中小企業(yè)也具有一定的競爭力。目前環(huán)衛(wèi)企業(yè)競爭資質(zhì)、設(shè)備均較全，主要處于價格競爭階段，在服務(wù)內(nèi)容上很難拉開分差。但由于城市大管家不局限于傳統(tǒng)的環(huán)衛(wèi)，尤其是深圳更加關(guān)注全域物業(yè)、城市資源經(jīng)營、城市管理、市容巡查與整治服務(wù)等新興服務(wù)內(nèi)容，中小企業(yè)有可能之前就已經(jīng)在其中一個或幾個服務(wù)內(nèi)容上取得了不錯的成績，一旦中標(biāo)城市大管家項(xiàng)目，將來就有可能在城市大管家項(xiàng)目上與大型環(huán)保企業(yè)、物業(yè)企業(yè)進(jìn)行較量，如深圳天健與龍城運(yùn)營等，依托其自身城市資本運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)實(shí)現(xiàn)了一定的業(yè)務(wù)突破。
3、物業(yè)企業(yè)以“公共物業(yè)”理念切入賽道
深圳城市大管家項(xiàng)目供應(yīng)商中，物業(yè)企業(yè)與環(huán)保企業(yè)幾乎平分秋色。從合同額排名來看，北控城市環(huán)境服務(wù)集團(tuán)有限公司排名首位；從年化額排名來看，萬物云位列首位。
圖1 供應(yīng)商中標(biāo)金額情況
雖然城市大管家仍然屬于環(huán)衛(wèi)賽道，但深圳推出的城市大管家項(xiàng)目深度融入了公共物業(yè)理念。物業(yè)企業(yè)通常更為關(guān)注私域領(lǐng)域的物業(yè)管理，但深圳城市大管家模式為物業(yè)企業(yè)探索公共物業(yè)管理、城市環(huán)衛(wèi)、市政基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)等領(lǐng)域提供了新思路，物業(yè)企業(yè)可以通過“公共物業(yè)”理念切入環(huán)衛(wèi)賽道。
以萬物云空間科技服務(wù)股份有限公司（02602.HK，下稱萬物云）為例，2022年至今在廣東省共開標(biāo)9個城市大管家項(xiàng)目，萬物云先后中標(biāo)深圳市福田區(qū)南園街道、福田區(qū)沙頭街道、物業(yè)城市項(xiàng)目、南山區(qū)沙河街道、翠亨新區(qū)東片區(qū)物業(yè)城市服務(wù)項(xiàng)目等9個城市大管家項(xiàng)目，集中分布在深圳市、佛山市、中山市、珠海市，年化總額超7.5億，占比高達(dá)17%。作為萬科物業(yè)分拆出的城市大管家專營子公司，萬物云在2018年提出“城市管家”的概念，以環(huán)衛(wèi)為切入“城市管家”的最佳端口，建立智慧化、數(shù)字化平臺來為城市服務(wù)，在“市政環(huán)衛(wèi)”的基礎(chǔ)上疊加了“資產(chǎn)管理”“資源運(yùn)營”，通過戰(zhàn)略性選擇街道，將管物業(yè)和設(shè)施同社區(qū)、商企和城市空間聯(lián)系起來，以實(shí)現(xiàn)協(xié)同運(yùn)營。
萬物云對于城市大管家項(xiàng)目采取的是非主營業(yè)務(wù)外包，物業(yè)總承包模式。其母集團(tuán)萬科在物業(yè)管理、城市資源經(jīng)營等方面處于行業(yè)龍頭地位，商業(yè)模式清晰，但其在市政環(huán)衛(wèi)領(lǐng)域是較新的探索，而環(huán)衛(wèi)服務(wù)為勞動密集型行業(yè)，進(jìn)入壁壘較低。因此，萬物云業(yè)通過進(jìn)一步拆包給相關(guān)的環(huán)衛(wèi)企業(yè)，如與清新環(huán)境、普邦股份等企業(yè)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，在園林、綠化、廁所、垃圾處理等方面達(dá)成項(xiàng)目合作；與硬河公園聯(lián)手打造智慧化設(shè)備改造產(chǎn)業(yè)等。同時，萬物云將城市大管家中的智慧城市作為企業(yè)核心競爭優(yōu)勢，打造了一套全域智能運(yùn)營平臺，可智能識別城市治理中的57類場景，包括非機(jī)動車違停、占道經(jīng)營、橋梁隔音屏破損、水質(zhì)異常/河面漂浮物等。當(dāng)前在深圳坪山落地，還在成都高新區(qū)、武漢江漢、珠海橫琴、廈門鼓浪嶼等地試點(diǎn)運(yùn)營，不僅助力了城市大管家項(xiàng)目的降本增效，也與政府智慧城市構(gòu)建的治理目標(biāo)相向而行，該方面或?qū)⑹俏磥沓鞘写蠊芗腋偁幹攸c(diǎn)。
四、結(jié)語
隨著城市化水平不斷提升，環(huán)衛(wèi)工作對企業(yè)的管理能力、智慧化程度、資金實(shí)力等提出了更高要求。對企業(yè)而言，其中既存在挑戰(zhàn)，也是加快提升行業(yè)集中度的一大動力。環(huán)衛(wèi)行業(yè)將在信息化洪流中，由“環(huán)衛(wèi)一體化”逐步過渡向更為智能、精準(zhǔn)、高效的“城市大管家”模式。