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隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展、新一代互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的進(jìn)步，物業(yè)呈現(xiàn)出多樣化、智能化、人性化等的發(fā)展特征。其作為城市建設(shè)運(yùn)營(yíng)產(chǎn)業(yè)鏈的延伸環(huán)節(jié)，同樣也是具有多種業(yè)態(tài)和運(yùn)營(yíng)模式的盈利點(diǎn)，是諸多轉(zhuǎn)型中的城投企業(yè)可以有所作為的藍(lán)海。本文從分析 “城投在物業(yè)管理的問(wèn)題與特點(diǎn)”出發(fā)，探索城投在物業(yè)行業(yè)的“可為”與“不可為”，結(jié)合優(yōu)秀物業(yè)公司案例，嘗試建構(gòu)城投企業(yè)進(jìn)軍物業(yè)領(lǐng)域的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。
一、城投企業(yè)物業(yè)管理的現(xiàn)狀及問(wèn)題
1.城投企業(yè)物業(yè)發(fā)展概況
城投公司多涉物業(yè)板塊，作為城市建設(shè)產(chǎn)業(yè)鏈的延伸，且部分公司已成立專門(mén)化的物業(yè)公司。據(jù)2019年3-4月南京卓遠(yuǎn)開(kāi)展的全國(guó)城投企業(yè)調(diào)研的不完全統(tǒng)計(jì)來(lái)看，目前大約有16家已經(jīng)涉及物業(yè)板塊的業(yè)務(wù)。對(duì)這16家企業(yè)進(jìn)行詳細(xì)梳理后發(fā)現(xiàn)，有6家城投企業(yè)的物業(yè)板塊有專門(mén)的物業(yè)公司，主要是大慶市城市建設(shè)投資開(kāi)發(fā)有限公司、石家莊市城市建設(shè)投資控股有限公司、滄州市建設(shè)投資集團(tuán)有限公司、咸陽(yáng)市城市建設(shè)投資控股集團(tuán)有限公司、蒙城縣城市發(fā)展投資控股集團(tuán)有限公司、黃石市城市發(fā)展投資集團(tuán)有限公司等6家（表1）。
城投企業(yè)的物業(yè)板塊服務(wù)內(nèi)容與民營(yíng)物業(yè)公司有同有異。城投企業(yè)的物業(yè)板塊業(yè)務(wù)大都與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)相伴而行。這類物業(yè)管理業(yè)務(wù)以拆遷安置房、保障房的物業(yè)管理、政府性辦公大樓物業(yè)管理為主，同時(shí)涉及到商業(yè)街區(qū)、酒店物業(yè)等的管理和運(yùn)營(yíng)以及“三供一業(yè)”物業(yè)接收改造的內(nèi)容。除此之外，還有部分城投企業(yè)以持有型物業(yè)的運(yùn)營(yíng)為主，如南京安居集團(tuán)，六安市國(guó)有資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司等。從其主營(yíng)業(yè)務(wù)中可以看出持有型物業(yè)的運(yùn)營(yíng)是城投公司盤(pán)活存量資產(chǎn)，增強(qiáng)現(xiàn)金流的重要環(huán)節(jié)。
表1 部分城投企業(yè)物業(yè)板塊服務(wù)內(nèi)容
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序號(hào) |
城投企業(yè)名稱 |
主要業(yè)務(wù)板塊 |
物業(yè)公司名稱 及服務(wù)內(nèi)容 |
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1 |
大慶市城市建設(shè)投資開(kāi)發(fā)有限公司 |
城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、工程監(jiān)理、建筑施工、綠化養(yǎng)護(hù)、城市運(yùn)營(yíng) |
城安物業(yè)管理有限公司 商業(yè)、辦公、住宅地下車庫(kù)管理等。 |
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2 |
石家莊市城市建設(shè)投資控股集團(tuán)有限公司 |
金融、市政建設(shè)、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、城市供熱、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理（車站管理、停車場(chǎng)開(kāi)發(fā)管理、綜合管廊建設(shè)管理、物業(yè)管理等）、咨詢服務(wù) |
石家莊城投力拓物業(yè)服務(wù)有限公司：物業(yè)服務(wù)，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)，花卉租賃，展覽展示服務(wù)，清潔服務(wù)，家政服務(wù)，酒店管理 |
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3 |
滄州市建設(shè)投資集團(tuán)有限公司 |
城市建設(shè)業(yè)務(wù)板塊，主要有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，市政工程建設(shè)；城市配套業(yè)務(wù)板塊，主要有泊車，物業(yè)服務(wù)，建筑科技（先進(jìn)建材）；資本運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)板塊，目前主要有資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司（運(yùn)營(yíng)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)），新能源，擔(dān)保公司等；旅游業(yè)務(wù)板塊等 |
滄州建投物業(yè)服務(wù)有限公司：商業(yè)、辦公、保障房等方面物業(yè)服務(wù)。 |
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4 |
咸陽(yáng)市城市建設(shè)投資控股集團(tuán)有限公司 |
城市建設(shè)開(kāi)發(fā)（城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，棚改，工程項(xiàng)目建設(shè)）城市服務(wù)（醫(yī)療，停車，物業(yè)） |
咸陽(yáng)城投物業(yè)管理有限公司：政府移民安置小區(qū)和社會(huì)居民住宅小區(qū)、辦公寫(xiě)字樓進(jìn)行專業(yè)化的管理服務(wù)。 |
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5 |
蒙城縣城市發(fā)展投資控股集團(tuán)有限公司 |
開(kāi)發(fā)板塊、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)板塊、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)板塊、綜合體運(yùn)營(yíng)、金融投資板塊（小貸、典當(dāng)、租賃、保理等，均獲金融牌照）、文旅板塊、物業(yè)管理、保安服務(wù)、公共交通板塊 |
青藤物聯(lián)有限公司：物業(yè)管理與社區(qū)服務(wù)為一體。 |
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6 |
黃石市城市發(fā)展投資集團(tuán)有限公司 |
公共交通、供水服務(wù)、醫(yī)養(yǎng)融合、地方鐵路、文旅產(chǎn)業(yè)、環(huán)境治理、城市地產(chǎn)、能源、土地經(jīng)營(yíng)、智慧停車、物業(yè)、資產(chǎn)管理、工程建設(shè) |
黃石市城發(fā)置業(yè)（物業(yè)、停車）有限公司：全市國(guó)有企業(yè)“三供一業(yè)”物業(yè)接收改造運(yùn)營(yíng)及城市智慧停車建設(shè)運(yùn)營(yíng)任務(wù)。目前公司經(jīng)營(yíng)范圍包括：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及銷售、物業(yè)管理、停車服務(wù)、普通貨運(yùn)、房屋租賃、市政工程、倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)等 |
2.城投企業(yè)物業(yè)發(fā)展特點(diǎn)與問(wèn)題
從級(jí)別來(lái)看，發(fā)展物業(yè)業(yè)務(wù)的城投企業(yè)以規(guī)模較小的城市或者縣城為主，這些城市往往民營(yíng)物業(yè)服務(wù)涉獵較少，而大城市民營(yíng)物業(yè)公司競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)。從品牌來(lái)看，城投物業(yè)板塊大部分沒(méi)有形成品牌，少部分在當(dāng)?shù)赜幸欢ㄓ绊懥Φ怯绊懛秶土Χ扔邢?，其中以城安物業(yè)管理有限公司、滄州建投物業(yè)服務(wù)有限公司等較為突出，獲得國(guó)家的二級(jí)和三級(jí)資質(zhì)等，并在本市被評(píng)為物業(yè)服務(wù)先進(jìn)單位等稱號(hào)。從與民營(yíng)物業(yè)公司的對(duì)比而言，其與民營(yíng)物業(yè)公司存在較大的差距，這也正是其轉(zhuǎn)向物業(yè)行業(yè)所面臨的問(wèn)題：
（1）管理體制僵化，對(duì)市場(chǎng)需求不敏感。
城投企業(yè)的物業(yè)企業(yè)其服務(wù)內(nèi)容多與上級(jí)母公司的業(yè)務(wù)有緊密的關(guān)系，如承擔(dān)安置房、保障房、廉租房等住宅物業(yè)服務(wù)，從事政府部門(mén)或者其他相關(guān)單位辦公樓物業(yè)管理等。由于這種業(yè)務(wù)特性，在一定程度上使其忽視了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下業(yè)主的需求、以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手民營(yíng)物業(yè)公司的改進(jìn)和提升。從而，物業(yè)服務(wù)內(nèi)容傳統(tǒng)，只滿足最基本的安保、衛(wèi)生等服務(wù)，缺乏更加人性化的服務(wù)，同時(shí)存在傳統(tǒng)服務(wù)內(nèi)容品質(zhì)較差的情況。
（2）管理手段單一，缺乏高效的管理運(yùn)營(yíng)方式。
對(duì)持有型物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，其主要問(wèn)題在于管理手段單一，缺乏對(duì)高效管理手段的引入，從而導(dǎo)致其存量資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)不善、只管不營(yíng)、臺(tái)賬不清等問(wèn)題。其原因既有歷史的因素也存在管理手段不佳等因素，由于國(guó)有企業(yè)經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的改革、重組等，可能產(chǎn)生資產(chǎn)總量不清、權(quán)屬不明等情況，為現(xiàn)在的資產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)造成障礙；同時(shí)由于資產(chǎn)規(guī)模大，數(shù)量多，對(duì)互聯(lián)網(wǎng)、信息化系統(tǒng)的引進(jìn)不足也導(dǎo)致其持有型物業(yè)經(jīng)營(yíng)的諸多問(wèn)題。
對(duì)安置房等保障性住房物業(yè)來(lái)說(shuō)，其主要問(wèn)題在于物業(yè)收入入不敷出，由于物業(yè)收入水平較低，基本靠集團(tuán)補(bǔ)貼才能維持基本運(yùn)營(yíng)，這勢(shì)必會(huì)影響物業(yè)的服務(wù)水平。
（3）專業(yè)性人才缺乏，人才吸引力較差。
就目前物業(yè)行業(yè)發(fā)展來(lái)看，行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)壓力逐漸增大，企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)除了戰(zhàn)略、管理、技術(shù)方面的競(jìng)爭(zhēng)外，其本質(zhì)是人才之間的競(jìng)爭(zhēng)。整個(gè)城投企業(yè)面臨的困境都是人才選拔、培養(yǎng)、激勵(lì)方面的問(wèn)題，物業(yè)板塊亦如此。相對(duì)于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的民營(yíng)物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，城投企業(yè)的弱勢(shì)在于在缺乏結(jié)合戰(zhàn)略考量的人才配置計(jì)劃、選拔人才標(biāo)準(zhǔn)不明晰、人才培養(yǎng)機(jī)制不健全、人才激勵(lì)缺乏等，這些因素都導(dǎo)致城投公司人才吸引力不足。
二、“物業(yè)+”模式案例分析
物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。傳統(tǒng)的物業(yè)按照其服務(wù)內(nèi)容可以分為保潔、秩序維護(hù)、綠化、設(shè)施設(shè)備四大條線；但是為了滿足更多元化和人性化的服務(wù)需求，諸多民營(yíng)物業(yè)公司開(kāi)始整合和拓展業(yè)務(wù)類型，新型的物業(yè)管理模式可以包含租貸銷售、營(yíng)銷推廣、客戶產(chǎn)權(quán)升值等多方面的增值服務(wù)環(huán)節(jié)。
（一）多元業(yè)態(tài)下物業(yè)發(fā)展模式
互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，物業(yè)的管理與發(fā)展也與養(yǎng)老、教育、旅游等產(chǎn)業(yè)相結(jié)合形成新的物業(yè)形態(tài)，并利用信息技術(shù)手段形成了“物業(yè)+”模式。
1.物業(yè)+養(yǎng)老
萬(wàn)科的養(yǎng)老業(yè)務(wù)正在進(jìn)行市場(chǎng)化探索，并出具成效。形成了較為成熟的三條養(yǎng)老產(chǎn)品線：社區(qū)嵌入中心、城市全托中心、持續(xù)照護(hù)社區(qū)等，匹配不同的養(yǎng)老需求。對(duì)于老牌地產(chǎn)企業(yè)萬(wàn)科而言，養(yǎng)老業(yè)務(wù)是其轉(zhuǎn)型的重要方向之一。萬(wàn)科針對(duì)不同養(yǎng)老需求設(shè)計(jì)了完善精細(xì)的定位、服務(wù)內(nèi)容、品牌項(xiàng)目。
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產(chǎn)品線 |
定位 |
服務(wù)內(nèi)容 |
品牌項(xiàng)目 |
租售模式 |
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社區(qū)嵌入型 |
以已有社區(qū)為基礎(chǔ)，提供社區(qū)照料服務(wù)； |
舊有社區(qū)改造，與政府合作開(kāi)展嵌入式養(yǎng)老項(xiàng)目 |
幸福家、智慧訪、橡樹(shù)會(huì)、嘉園 |
床位價(jià)格2400元-6400元每月 |
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城市全托型 |
位于市中心，針對(duì)高護(hù)理等級(jí)需求的客戶，提供醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的養(yǎng)老服務(wù) |
生活照料、日常護(hù)理等7項(xiàng)基礎(chǔ)服務(wù)+個(gè)性化方案、心理慰藉等4項(xiàng)增值服務(wù) |
怡園、榕園 北京、青島、廣州 |
床位價(jià)格在1.2W-1.4W之間 |
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持續(xù)照護(hù)型 |
位于城市近郊、側(cè)重于全生命周期的照護(hù)、提供綜合性服務(wù) |
規(guī)模2-20平方米；包含養(yǎng)老公寓和醫(yī)療設(shè)施 |
隨園 如杭州隨園嘉樹(shù)、北京隨園。 |
旅游用地屬性，40年產(chǎn)權(quán)；使用權(quán)出售或出租 |
萬(wàn)科的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)布局在北上廣、成都、杭州、青島等經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的城市，三條產(chǎn)品線中“持續(xù)照護(hù)型”是以萬(wàn)科自持物業(yè)、將運(yùn)營(yíng)外包。持有的物業(yè)主要是健康公寓、頤養(yǎng)中心、康復(fù)中心等，其中的一些專業(yè)性質(zhì)的照護(hù)和運(yùn)營(yíng)工作租賃給第三方運(yùn)營(yíng)。
2.物業(yè)+教育
新鷗鵬物業(yè)依托新鷗鵬教育的優(yōu)勢(shì)，確立打造中國(guó)文化教育物業(yè)服務(wù)領(lǐng)先品牌的戰(zhàn)略目標(biāo)，形成社區(qū)教育體系和院校服務(wù)體系兩大核心優(yōu)勢(shì)，走出一條“文化教育物業(yè)服務(wù)”為特色的創(chuàng)新發(fā)展之道。
其物業(yè)與教育呈現(xiàn)出雙通道、雙體系的特點(diǎn)：一方面，依托新鷗鵬K12教育體系，新鷗鵬物業(yè)的服務(wù)范圍已覆蓋幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、大學(xué)，是中國(guó)首個(gè)K12文化教育物管家，累積為100萬(wàn)+師生、業(yè)主提供了個(gè)性化服務(wù)。另一方面，新鷗鵬物業(yè)引入巴川名師、學(xué)院教授進(jìn)社區(qū)，創(chuàng)建中國(guó)社區(qū)教育體系樣本。
碧桂園在教育方面做得也十分突出，其關(guān)注的領(lǐng)域主要是在基礎(chǔ)教育， 主要面向3歲-16歲的社區(qū)國(guó)內(nèi)外適學(xué)兒童，開(kāi)設(shè)了兩類學(xué)校，一類是免學(xué)費(fèi)的慈善教育，如國(guó)華紀(jì)念中學(xué)、廣東碧桂園職業(yè)學(xué)院，一類為優(yōu)質(zhì)雙語(yǔ)學(xué)校和高端國(guó)際學(xué)校的K12教育。碧桂園不僅以學(xué)校帶動(dòng)樓盤(pán)的銷售，更通過(guò)輕資產(chǎn)擴(kuò)張的方式打造屬于碧桂園的教育品牌。
3.物業(yè)+旅游
旅游地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)在于經(jīng)營(yíng)性物業(yè)和銷售型的物業(yè)形成良性的互動(dòng)開(kāi)發(fā)，其中持有型物業(yè)的經(jīng)營(yíng)與開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)在于圍繞旅游資源的產(chǎn)業(yè)鏈的打造。以南山集團(tuán)為例，南山旅游板塊以觀光、休閑、娛樂(lè)、酒店服務(wù)、高爾夫等為一體的綜合性休閑度假產(chǎn)業(yè)體系，這些產(chǎn)業(yè)鏈體系，最大化的降低了成本，提升了效率，提高了產(chǎn)品和服務(wù)品質(zhì)，增強(qiáng)了企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。
南山旅游板塊重視硬件設(shè)施的建設(shè)的同時(shí)還注重旅游服務(wù)建設(shè)，如開(kāi)發(fā)了東海海濱旅游區(qū)的開(kāi)發(fā)，其中項(xiàng)目包括高爾夫球場(chǎng)、海濱浴場(chǎng)、別墅休閑、森林氧吧等，在此基礎(chǔ)上配套以國(guó)際旅行社、高爾夫球會(huì)及酒店管理公司等，以此實(shí)現(xiàn)了持有型物業(yè)的多樣化的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)，成為了南山旅游持續(xù)性發(fā)展的基礎(chǔ)。
（二）持有型物業(yè)投資與管理模式
持有型物業(yè)開(kāi)發(fā)周期包括拿地、開(kāi)發(fā)、孵化、成熟運(yùn)營(yíng)和退出5個(gè)階段，相對(duì)于出售型物業(yè)來(lái)說(shuō)，它具有盈利周期長(zhǎng)，投資回報(bào)慢等特點(diǎn)。持有型物業(yè)的管理模式已經(jīng)有國(guó)內(nèi)外的開(kāi)發(fā)商進(jìn)行探索，并形成了自己的模式，如萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、鐵獅門(mén)。兩者的投資和管理模式均有自己的特點(diǎn)，并且需要較強(qiáng)的資金實(shí)力等加以支撐，因而均有一定的競(jìng)爭(zhēng)門(mén)檻，這對(duì)于意欲開(kāi)展持有型物業(yè)管理和運(yùn)營(yíng)的城投公司而言具有一定的借鑒意義。
1.萬(wàn)達(dá)集團(tuán)：重資產(chǎn)+輕資產(chǎn)相結(jié)合
萬(wàn)達(dá)集團(tuán)持有型物業(yè)運(yùn)營(yíng)的特點(diǎn)是輕重資產(chǎn)結(jié)合，增強(qiáng)盈利能力。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)幾乎所有的物業(yè)都配置了萬(wàn)達(dá)百貨和萬(wàn)達(dá)影院，持有型物業(yè)是重資產(chǎn)，經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的百貨和影院則是輕資產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)飽和或接近飽和的地區(qū)，當(dāng)重資產(chǎn)滯漲或者折價(jià)的時(shí)候，萬(wàn)達(dá)百貨或者萬(wàn)達(dá)影院會(huì)發(fā)揮更大的磐石作用。
2.鐵獅門(mén)：一體化運(yùn)營(yíng)模式打造綜合實(shí)力
鐵獅門(mén)公司是一家非上市地產(chǎn)企業(yè)，奉行縱向一體化模式，經(jīng)過(guò)一百多年的發(fā)展形成了包括物業(yè)開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、建筑、物業(yè)管理、投資管理、租務(wù)、稅務(wù)和風(fēng)險(xiǎn)管理能力于一體的綜合化地產(chǎn)企業(yè)，其最核心的除了物業(yè)開(kāi)發(fā)和管理能力外，就是金融能力。1997年便成立第一只私募基金，經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，鐵獅門(mén)形成了基金模式，憑借強(qiáng)大的金融能力不斷擴(kuò)張并且基金成為其重要的盈利點(diǎn)。
從以上兩個(gè)案例可以看出，持有型物業(yè)的投資和運(yùn)營(yíng)管理需要戰(zhàn)略眼光、運(yùn)營(yíng)能力、金融能力等綜合性的能力。而城投企業(yè)往往并不擅長(zhǎng)于資本運(yùn)作和運(yùn)營(yíng)管理，因而采用混合所有制的形式進(jìn)行物業(yè)管理和開(kāi)發(fā)，是值得探索的模式。
三、城投企業(yè)如何經(jīng)營(yíng)好持有型物業(yè)？
1.城投物業(yè)的“為”與“不為”
城投企業(yè)在物業(yè)領(lǐng)域可以有所作為，但并非所有持有物業(yè)板塊的公司都要進(jìn)軍物業(yè)，根據(jù)前文分析，適合發(fā)展物業(yè)板塊的城投企業(yè)往往具備如下特征：
（1）區(qū)縣級(jí)平臺(tái)更適合發(fā)展物業(yè)板塊。
區(qū)縣級(jí)或者規(guī)模較小的城市的城投平臺(tái)更適合發(fā)展物業(yè)板塊，一方面由于該區(qū)域尚未有競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的民營(yíng)物業(yè)品牌，一方面物業(yè)作為建設(shè)產(chǎn)業(yè)鏈的延伸環(huán)節(jié)，可以作為該類平臺(tái)的轉(zhuǎn)型方向，通過(guò)運(yùn)營(yíng)盤(pán)活存量資產(chǎn)，增加收入。
（2）已有物業(yè)板塊的城投企業(yè)用好先發(fā)優(yōu)勢(shì)。
目前雖然擁有物業(yè)板塊的城投企業(yè)較少，但是依然有少數(shù)在當(dāng)?shù)匾呀?jīng)有一定品牌和影響力的物業(yè)公司，該類企業(yè)加強(qiáng)對(duì)業(yè)主需求的了解，并提供更加多元化、人性化的物業(yè)服務(wù)。
結(jié)合城投平臺(tái)優(yōu)勢(shì)資源和能力，選擇是否要在物業(yè)行業(yè)做深做精。
（3）抓緊“物業(yè)+”趨勢(shì)，建立與優(yōu)質(zhì)資源的合作
城投平臺(tái)存量資產(chǎn)中大部分是土地和房屋資產(chǎn)，并且零散分布于市中心，具有較好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，如毗鄰學(xué)校、醫(yī)院或擁有良好的自然環(huán)境等等，而城投企業(yè)應(yīng)該采取與相關(guān)運(yùn)營(yíng)商合作的方式對(duì)現(xiàn)有物業(yè)資源加以開(kāi)發(fā)利用，打造以產(chǎn)業(yè)為內(nèi)核的運(yùn)營(yíng)模式。但是在開(kāi)展項(xiàng)目合作之前，應(yīng)該做好充分的市場(chǎng)調(diào)查，控制風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，要抓住政策導(dǎo)向，因勢(shì)利導(dǎo)。
（4）明確定位，打造具有競(jìng)爭(zhēng)力的運(yùn)營(yíng)模式
城投企業(yè)雖然有較為豐富和優(yōu)質(zhì)的資源，但是對(duì)于資產(chǎn)管理和運(yùn)營(yíng)較為缺乏經(jīng)驗(yàn)，持有型物業(yè)的運(yùn)營(yíng)更在乎于運(yùn)營(yíng)商的綜合能力，能夠有效滿足租客、顧客等多個(gè)主體的需求。城投企業(yè)單獨(dú)完成從開(kāi)發(fā)到運(yùn)營(yíng)退出的全流程是具有風(fēng)險(xiǎn)的，因而與其他開(kāi)發(fā)商、投資者進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)是較為穩(wěn)妥的策略。
2.城投發(fā)展物業(yè)板塊的關(guān)鍵點(diǎn)
根據(jù)城投企業(yè)發(fā)展的問(wèn)題與瓶頸，以及優(yōu)秀民營(yíng)物業(yè)公司的現(xiàn)狀，梳理出城投企業(yè)發(fā)展物業(yè)板塊作為其轉(zhuǎn)型方向的關(guān)鍵點(diǎn)在于運(yùn)營(yíng)模式、管理手段、人才建設(shè)。
（1）運(yùn)營(yíng)模式
現(xiàn)代的物業(yè)發(fā)展方向應(yīng)該在傳統(tǒng)物業(yè)四大條線的基礎(chǔ)上進(jìn)行延伸和融合，養(yǎng)老+物業(yè)以及旅游+物業(yè)是具有發(fā)展前景的運(yùn)營(yíng)模式。以養(yǎng)老為例，目前有兩種養(yǎng)老+物業(yè)的模式，一是養(yǎng)老地產(chǎn)，二是社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)。
養(yǎng)老地產(chǎn)，多以項(xiàng)目的形式進(jìn)行開(kāi)發(fā)，以萬(wàn)科、綠地等規(guī)模較大的地產(chǎn)公司為主，其資金需求較大，對(duì)拿地規(guī)劃、管理運(yùn)營(yíng)有較高的要求，因而對(duì)于規(guī)模和實(shí)力一般的城投物業(yè)而言，需要謹(jǐn)慎進(jìn)入。
社區(qū)養(yǎng)老則是以綜合性的服務(wù)系統(tǒng)為核心，通過(guò)該系統(tǒng)整合投資商、商品和服務(wù)供應(yīng)商、加盟機(jī)構(gòu)、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)等各方資源，從而實(shí)現(xiàn)社區(qū)養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)模式。如長(zhǎng)城物業(yè)，建立了長(zhǎng)者服務(wù)動(dòng)態(tài)生態(tài)系統(tǒng)，在傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)上，引進(jìn)“社區(qū)養(yǎng)老”和“居家養(yǎng)老”服務(wù)長(zhǎng)者護(hù)理康復(fù)服務(wù)機(jī)構(gòu)，為社區(qū)內(nèi)長(zhǎng)者提供服務(wù)，并通過(guò)品牌輸出，將培訓(xùn)機(jī)構(gòu)納入系統(tǒng)等做法，形成一個(gè)全方位的長(zhǎng)者服務(wù)商業(yè)平臺(tái)。這種運(yùn)營(yíng)模式需要強(qiáng)大的資源整合能力、品牌營(yíng)銷能力、良好的物業(yè)市場(chǎng)基礎(chǔ)等特性。
（2）管理手段
城投企業(yè)的持有型物業(yè)管理和運(yùn)營(yíng)是是物業(yè)板塊的重要內(nèi)容，也是盤(pán)活存量資產(chǎn)的重要方式，因而高效流暢的管理機(jī)制、創(chuàng)新的管理工具是做好物業(yè)服務(wù)和物業(yè)運(yùn)營(yíng)的重要部分。以六安城投為例，根據(jù)六安市國(guó)有資產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)有限公司現(xiàn)有的土地、房產(chǎn)、工程等這些資產(chǎn)管理過(guò)程的特點(diǎn)，基于.NET框架和C#語(yǔ)言實(shí)現(xiàn)一個(gè)適合六安市國(guó)有資產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)有限公司的資產(chǎn)管理系統(tǒng)。該系統(tǒng)功能主要包括三大模塊：系統(tǒng)管理、基礎(chǔ)管理和統(tǒng)計(jì)匯總。通過(guò)該系統(tǒng)的引進(jìn)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的信息全面了解、信息共享、資產(chǎn)使用、資產(chǎn)維修、權(quán)證管理、房產(chǎn)物業(yè)管理的自動(dòng)化管理，解決以往工作中管理過(guò)程繁瑣的問(wèn)題。在物業(yè)的管理、服務(wù)和運(yùn)營(yíng)中，運(yùn)用新一代互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)建立高效的管理系統(tǒng)是實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)和運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。
（3）人才建設(shè)
人才隊(duì)伍建設(shè)是整個(gè)城投轉(zhuǎn)型發(fā)展的核心環(huán)節(jié)之一。就物業(yè)領(lǐng)域而言，專業(yè)性人才的引進(jìn)是其涉足和在物業(yè)領(lǐng)域做大做深的“牛鼻子”。在這個(gè)方面，民營(yíng)的物業(yè)公司的做法值得借鑒，首先是建立企業(yè)的人才池，通過(guò)校園招聘儲(chǔ)備人才；進(jìn)而建立人才培養(yǎng)和晉升的機(jī)制，為其提供職業(yè)發(fā)展規(guī)劃、技能；輔助以有吸引力的薪酬和企業(yè)文化。以萬(wàn)科物業(yè)為例，其優(yōu)質(zhì)的服務(wù)已經(jīng)在業(yè)內(nèi)成為標(biāo)桿，相對(duì)應(yīng)的物業(yè)人才梯隊(duì)建設(shè)也是具有借鑒意義，每一個(gè)層級(jí)都有相應(yīng)的晉升標(biāo)準(zhǔn)、培養(yǎng)體系、考核辦法等等。
（4）開(kāi)發(fā)模式
混合所有制改革是國(guó)企改革的突破點(diǎn)，對(duì)于城投企業(yè)來(lái)說(shuō)，開(kāi)展物業(yè)板塊的“混改”是一種新型的開(kāi)發(fā)模式，也可以成為城投發(fā)展物業(yè)板塊的突破口。物業(yè)板塊是市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)程度較高的業(yè)務(wù)板塊，在各地國(guó)企改革的實(shí)踐中國(guó)有企業(yè)進(jìn)行混合所有制改革試點(diǎn)也從物業(yè)板塊開(kāi)始，并取得了一定的成效。物業(yè)板塊以混改的形式進(jìn)行，與優(yōu)秀社會(huì)資本方的合作，一方面能夠彌補(bǔ)城投企業(yè)戰(zhàn)略眼光不足、金融能力差的弱勢(shì)，另一方面可以整合物業(yè)資源，探索新的城投物業(yè)運(yùn)營(yíng)模式，實(shí)現(xiàn)國(guó)有資產(chǎn)的保值增值。
四、總結(jié)
物業(yè)行業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、康養(yǎng)、旅游等產(chǎn)業(yè)相融合，其發(fā)展前景廣闊，市場(chǎng)上已有諸多嘗試。經(jīng)過(guò)對(duì)城投物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及特點(diǎn)的分析，探索“物業(yè)+”模式是一條可行之路，但也面臨著不小的挑戰(zhàn)和風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于城投而言，抓住轉(zhuǎn)向物業(yè)行業(yè)的關(guān)鍵點(diǎn)，是決定其能否在物業(yè)行業(yè)站穩(wěn)腳跟的緊要環(huán)節(jié)。轉(zhuǎn)型必將經(jīng)歷痛苦，物業(yè)行業(yè)雖為城投轉(zhuǎn)型的重要方向，但是并不適合所有城投企業(yè)，依據(jù)自身的優(yōu)勢(shì)和資源，有舍有得，方能成功。