當(dāng)前位置 ： 首頁(yè) 》新聞咨詢(xún)訊 》行業(yè)資訊 2020年4月30日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)與國(guó)家發(fā)展改革委頒布了《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），正式啟動(dòng)萬(wàn)眾期待的公募REITs試點(diǎn)。
2020年8月8日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)發(fā)布實(shí)施《公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》，標(biāo)志著基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs正式啟航。
公募REITs市場(chǎng)建設(shè)是中國(guó)金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革及要素市場(chǎng)化配置的重要組成部分，對(duì)于促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、資產(chǎn)管理市場(chǎng)的發(fā)展都具有重要意義。
推出公募REITs的初心以及資管市場(chǎng)的現(xiàn)狀與挑戰(zhàn)
從當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)狀來(lái)看，推出基礎(chǔ)設(shè)施REITs能夠起到三大效用：一是引入市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)機(jī)制作為地方國(guó)有資產(chǎn)的“整合器”；二是借助資產(chǎn)端視角為解決地方政府債務(wù)提供“降壓儀”；三是依托資產(chǎn)管理行業(yè)為經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)提供“助推劑”，同時(shí)也將對(duì)資產(chǎn)管理行業(yè)產(chǎn)生重大影響。
開(kāi)展基礎(chǔ)設(shè)施REITs能有效盤(pán)活地方政府存量資產(chǎn)，形成良性投資循環(huán)，進(jìn)一步提升直接融資比重，降低宏觀杠桿率；開(kāi)展基礎(chǔ)設(shè)施REITs能拓展新的投資領(lǐng)域，作為股票、債券、現(xiàn)金之外新的大類(lèi)資產(chǎn)配置類(lèi)別，基礎(chǔ)設(shè)施REITs能為投資者提供具有高收益風(fēng)險(xiǎn)比、組合分散化價(jià)值、良好流動(dòng)性的長(zhǎng)期投資工具，為提高居民財(cái)產(chǎn)性收入提供高質(zhì)量的大類(lèi)資產(chǎn)。
從我國(guó)資產(chǎn)管理市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀及面臨的問(wèn)題來(lái)看，基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)的推出，高度契合了我國(guó)資產(chǎn)管理行業(yè)發(fā)展的實(shí)際需求。
2012年下半年以來(lái)，隨著各項(xiàng)資產(chǎn)管理新政的推出，銀行理財(cái)部門(mén)、信托公司、保險(xiǎn)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)、券商資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)、基金子公司等相繼涌入資產(chǎn)管理市場(chǎng)，迎來(lái)了大資管時(shí)代。至2019年底，我國(guó)資產(chǎn)管理行業(yè)規(guī)模超過(guò)110萬(wàn)億元。其中，公募基金規(guī)模約為15萬(wàn)億元，私募基金規(guī)模（包括券商資管、基金子公司專(zhuān)戶(hù)、基金公司專(zhuān)戶(hù)、私募基金管理人產(chǎn)品）約為33萬(wàn)億元，銀行理財(cái)產(chǎn)品規(guī)模約為22萬(wàn)億元，信托產(chǎn)品規(guī)模約為22萬(wàn)億元，保險(xiǎn)資管規(guī)模約為18萬(wàn)億元。
雖然我國(guó)資產(chǎn)管理市場(chǎng)的發(fā)展在量上取得了突出的成績(jī)，但也存在有待提升的地方，包括普惠性有待進(jìn)一步增強(qiáng)、風(fēng)險(xiǎn)收益基準(zhǔn)依然缺乏錨定坐標(biāo)、產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象明顯等。市場(chǎng)上仍缺少基礎(chǔ)性的金融產(chǎn)品，特別是以重要風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源為相關(guān)性的資產(chǎn)，需要與不動(dòng)產(chǎn)這一最大類(lèi)大宗資產(chǎn)相掛鉤的金融產(chǎn)品。而從資金配置角度看，不動(dòng)產(chǎn)投資領(lǐng)域與傳統(tǒng)資產(chǎn)管理行業(yè)是資金來(lái)源的最重要競(jìng)爭(zhēng)者。缺乏與不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的金融產(chǎn)品，資產(chǎn)管理行業(yè)將失去對(duì)不動(dòng)產(chǎn)配置有特殊需求的資金群體。
公募REITs試點(diǎn)對(duì)中國(guó)資管市場(chǎng)的意義
公募REITs試點(diǎn)對(duì)于我國(guó)資產(chǎn)管理行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展具有重要意義，具體表現(xiàn)在以下四個(gè)方面。
其一，公募REITs是有效前沿理論下優(yōu)化資產(chǎn)配置及有效投資選擇的重要體現(xiàn)。不動(dòng)產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施類(lèi)資產(chǎn)與其他金融資產(chǎn)關(guān)聯(lián)性低，有助于資產(chǎn)的多元化、分散化配置。同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施類(lèi)資產(chǎn)依托于土地的增值屬性，是對(duì)抗通脹的重要資產(chǎn)類(lèi)別，具有重要配置價(jià)值。然而，配置不動(dòng)產(chǎn)對(duì)個(gè)人投資者的收入和財(cái)富水平有很高的要求，不具有普惠特征。對(duì)于機(jī)構(gòu)投資者而言，不動(dòng)產(chǎn)配置的目標(biāo)比例呈逐年上升的趨勢(shì)?；A(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)能有效填補(bǔ)我國(guó)資產(chǎn)管理市場(chǎng)相關(guān)產(chǎn)品的空白，為各類(lèi)投資者參與基礎(chǔ)設(shè)施及不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)投資提供便利渠道。依托專(zhuān)業(yè)資產(chǎn)管理及運(yùn)營(yíng)模式，公募可幫助投資者實(shí)現(xiàn)跨時(shí)期、跨地域、跨產(chǎn)業(yè)的分散化資產(chǎn)配置，有效幫助投資組合向外延伸，很好地滿足養(yǎng)老金、社保資金、居民理財(cái)資金對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)這一大類(lèi)資產(chǎn)的投資需求。
其二，公募REITs產(chǎn)品能夠完善資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的儲(chǔ)蓄特征，為投資者提供有穩(wěn)定現(xiàn)金流、風(fēng)險(xiǎn)收益對(duì)稱(chēng)、流動(dòng)性好、透明度高的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品。借助REITs市場(chǎng)功能，可實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的儲(chǔ)蓄功能，便于儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)化為投資。REITs具有高分紅、高穩(wěn)定等特征，有助于將尋求確定回報(bào)的資金導(dǎo)入REITs市場(chǎng)。同時(shí)，REITs具有良好的流動(dòng)性，持有者可隨時(shí)賣(mài)出份額進(jìn)行變現(xiàn)。尤其對(duì)于基金定投等具有儲(chǔ)蓄特征的理財(cái)方式，REITs將改變?cè)械慕?jīng)營(yíng)運(yùn)作模式，實(shí)現(xiàn)安全性、流動(dòng)性和增值性的統(tǒng)一。
其三，公募REITs試點(diǎn)有助于資產(chǎn)管理行業(yè)回歸本源。中國(guó)資本市場(chǎng)的健康發(fā)展有賴(lài)于保護(hù)與協(xié)調(diào)各參與方的利益，在為管理人提供激勵(lì)的同時(shí)需避免管理人的道德風(fēng)險(xiǎn)與代理人問(wèn)題。REITs制度為資產(chǎn)管理行業(yè)提供了重要的治理機(jī)制。一方面，REITs的價(jià)值創(chuàng)造是建立在不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的真實(shí)經(jīng)營(yíng)之上，使得REITs的定價(jià)核心在于評(píng)估資產(chǎn)的長(zhǎng)期穩(wěn)定分紅，以及提升運(yùn)營(yíng)水平進(jìn)而提升資產(chǎn)增值的能力，降低道德風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于定價(jià)的影響。另一方面，REITs采取強(qiáng)制分紅制度，這一約束條件大大降低了REITs可支配的自由現(xiàn)金流，使得REITs的擴(kuò)張依賴(lài)于外源融資或資產(chǎn)循環(huán)，抑制了管理人基于自身利益的擴(kuò)張沖動(dòng)。
其四，公募REITs試點(diǎn)將助推資產(chǎn)管理市場(chǎng)成為推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)新引擎。一是公募REITs試點(diǎn)通過(guò)融資端與投資端的精準(zhǔn)對(duì)接，改善貨幣資金空轉(zhuǎn)問(wèn)題，夯實(shí)資本市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)功能。通過(guò)REITs搭建橋梁，帶動(dòng)社會(huì)資本參與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，進(jìn)一步引導(dǎo)進(jìn)入資本市場(chǎng)的貨幣資金從以往的金融資產(chǎn)管理工具的“體內(nèi)循環(huán)”向資產(chǎn)管理服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的“體外循環(huán)”模式轉(zhuǎn)變，切實(shí)降低實(shí)體融資成本，提升實(shí)體經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)空間。二是公募REITs試點(diǎn)通過(guò)豐富資產(chǎn)管理產(chǎn)品體系，有效擴(kuò)大投融資活動(dòng)監(jiān)管邊界，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造良好的資本市場(chǎng)環(huán)境，強(qiáng)化資本市場(chǎng)的政策傳導(dǎo)作用和風(fēng)險(xiǎn)防范化解作用，促進(jìn)金融與實(shí)體經(jīng)濟(jì)之間的良性循環(huán)。三是公募基金REITs試點(diǎn)也將帶動(dòng)我國(guó)地方國(guó)有資產(chǎn)管理以及土地、財(cái)稅、投資、立法的進(jìn)一步完善和優(yōu)化。借助公募REITs為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)發(fā)展育新機(jī)、開(kāi)新局，將有效推動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)行穩(wěn)致遠(yuǎn)，迎來(lái)更大發(fā)展。
公募REITs試點(diǎn)應(yīng)關(guān)注三大問(wèn)題
基于公募REITs的獨(dú)特性、重要性，無(wú)論是投資者、管理人還是產(chǎn)業(yè)方，任何單一維度很難全面解構(gòu)REITs的全貌，也很難在僅考慮單一維度情形下真正做好REITs。站在資產(chǎn)管理行業(yè)的角度，我們建議在試點(diǎn)過(guò)程中應(yīng)關(guān)注三個(gè)主要問(wèn)題。
一是有關(guān)REITs的主動(dòng)管理與被動(dòng)管理。一只優(yōu)秀的REITs產(chǎn)品應(yīng)該定位于成為“主動(dòng)管理的被動(dòng)型產(chǎn)品”。這里的主動(dòng)管理并不側(cè)重運(yùn)營(yíng)，而是管理人應(yīng)側(cè)重于對(duì)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的投資判斷、價(jià)格談判、運(yùn)營(yíng)監(jiān)管以及擇時(shí)買(mǎi)賣(mài)，試點(diǎn)期間甚至應(yīng)最大限度地剝離運(yùn)營(yíng)。
二是合理的定價(jià)意味著REITs成功的一半。短期來(lái)看，應(yīng)在資產(chǎn)管理行業(yè)加強(qiáng)REITs的定價(jià)理念、定價(jià)預(yù)期管理。長(zhǎng)期來(lái)看，應(yīng)加大資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的管理能力、運(yùn)營(yíng)能力與投資能力，強(qiáng)化資產(chǎn)管理行業(yè)投資REITs產(chǎn)品的透明度，加強(qiáng)REITs的信息披露，進(jìn)一步完善估值規(guī)范體系，并逐步在全市場(chǎng)范圍內(nèi)建立一個(gè)具有科學(xué)管理運(yùn)營(yíng)能力、公開(kāi)透明的估值和交易機(jī)制。
三是權(quán)衡產(chǎn)業(yè)資本與金融資本共同訴求，是提升REITs治理能力的長(zhǎng)久之道。我們認(rèn)為，通過(guò)適當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)建設(shè)和引導(dǎo)，鼓勵(lì)培育一批具有成熟投資理念的REITs基金管理機(jī)構(gòu)、鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)與不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集團(tuán)適度聯(lián)合是當(dāng)前可行的發(fā)展方向。
我國(guó)REITs市場(chǎng)建設(shè)雖然從零開(kāi)始，但不是在白紙上作畫(huà)，需要考慮在現(xiàn)有體制下，在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、高質(zhì)量發(fā)展、金融風(fēng)險(xiǎn)管控等各方面做權(quán)衡取舍，涉及與地方政府行為模式、房地產(chǎn)政策、金融政策的協(xié)調(diào)一致，其復(fù)雜性不言而喻。
我國(guó)公募REITs市場(chǎng)建設(shè)不可能一蹴而就，千里之行始于足下，對(duì)REITs市場(chǎng)建設(shè)的相關(guān)問(wèn)題既要理性看待、科學(xué)分析，也要著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)、久久為功。基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)啟動(dòng)是一個(gè)突破，相信在各方的共同努力下，通過(guò)不斷積累經(jīng)驗(yàn)，完善制度規(guī)則和行動(dòng)方案，我國(guó)REITs市場(chǎng)將健康發(fā)展。伴隨REITs市場(chǎng)的逐步完善，資產(chǎn)管理行業(yè)的邊界也將不斷拓展。
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