當前位置 ： 首頁 》新聞咨詢訊 》行業(yè)資訊 8月初，《關(guān)于做好基礎設施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點項目申報工作的通知》（以下簡稱《通知》）正式印發(fā)，意味著中國版公募REITs正式進入倒計時。
關(guān)于REITs，微淼商學院的課程中有著系統(tǒng)且明確地介紹，作為一種重要投資工具，盡管我國目前尚無真正意義上的REITs產(chǎn)品，但之前類REITs產(chǎn)品已運作超過4年。本次，《通知》的正式印發(fā)，意味著中國版公募REITs就正式進入倒計時。很多同學都在詢問微淼商學院：中國版REITs到底是什么？能投資么？怎么才能投資？今天，我們就來一探究竟。
中國版公募REITs是什么？
微淼商學院的理財課程中，詳細介紹過美國和香港的REITs。REITs起源于美國，運行機制已經(jīng)是非常成熟了。但是要注意的是，本次試點的REITs與美國、香港最大區(qū)別在于基礎設施，而不是房地產(chǎn)信托，不含有住宅和商業(yè)地產(chǎn)。
也就是說，不能持有住宅和商業(yè)地產(chǎn)是即將推出的REITs和國外REITs最大的不同。比如我們學習過，香港和美國的很多都是持有大量住宅和商鋪，但這樣的方式很難實行，原因何在？
問君哪得清如許，為有源頭活水來。各國政府受到1929年美國經(jīng)濟大蕭條和現(xiàn)代經(jīng)濟學說的啟發(fā)，經(jīng)濟一旦不好，要么是執(zhí)行貨幣寬松（也就是央行放水），要么就是大力上馬基礎設施建設，或者兩者兼有。
但是錢哪里來呢？之前國內(nèi)是地方政府要搞基建，就需要依靠各地的城投公司，比如水投（水利）、鐵投（鐵路）、交投（交通）等等眾多類別的公司出資建設。但是，城投公司不上市，所以城投公司的錢主要是靠貸款或者債券融資而來。
現(xiàn)在，有了主打基礎設施建設的中國版REITs，就可以大家的錢拿來，幫助各地城投公司，緩解它們的資金壓力。
可能有同學要問了，這些城投公司會不會把自己手里不好的項目，交給REITs公募基金，然后REITs公募基金再拿來忽悠投資者接盤呢？規(guī)定要求，只有穩(wěn)健經(jīng)營，且經(jīng)營3年以上，已經(jīng)產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流，不依靠補貼的項目才可以。
同時為了進一步保障投資者的利益，把投資者與城投公司綁定在一起，避免城投公司把項目一賣就當甩手掌柜的，規(guī)定還要求：項目原始權(quán)益人要參加項目的戰(zhàn)略配售，持有不低于20%的份額5年以上。
也就是說，如果是各地城投公司或者投資基礎設施建設的公司手里有運營3年以上并且開始賺錢的資產(chǎn)，才被允許拿來發(fā)中國版REITs。這樣城投公司或者投資基建的公司，就可以快速回收資金，然后拿去再開發(fā)新的項目，這樣就極大的提升了效率。
如果是運營效果不好的項目，則不可以用來發(fā)中國版REITs。
中國版REITs值得投資么？
關(guān)于這個問題，我們要具體要看投資標的，但整體方向是值得考慮。原因如下：
首先，我國有個傳統(tǒng)，首批項目一般都是經(jīng)過精挑細選的。想一下也是，作為新進入的競爭者，公募REITs基金如果投資標的不好，那眾多投資者，為何要舍棄已經(jīng)很熟悉的公募基金產(chǎn)品，轉(zhuǎn)而投資公募REITs基金呢？
其次，我國現(xiàn)在已經(jīng)明確要將中國版REITs做的不同于美國。根據(jù)證監(jiān)會和發(fā)改委的通知，本次基礎設施REITs聚焦于新基建、交通、能源、倉儲物流、環(huán)保、信息網(wǎng)絡、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等七大領(lǐng)域，不包含寫字樓、商場、酒店、長租公寓等傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。
當前穩(wěn)定基建是我國經(jīng)濟穩(wěn)增長的重要任務。但之前基建的主要金融服務工具和手段還是以財政和傳統(tǒng)信貸為主，產(chǎn)生了一系列問題。所以，中國版本REITs在承擔著釋放市場活力，為實體經(jīng)濟提供新產(chǎn)品的重要使命而誕生。
所以可見，公募REITs的投資標的是完全貼合我國提倡和引導發(fā)展的領(lǐng)域的，是非常契合我國發(fā)展的主基調(diào)的。
此外，從國際上來看，若商業(yè)不動產(chǎn)作為基礎資產(chǎn)發(fā)行REITs產(chǎn)品，收益率至少要達到5%。本次國內(nèi)試點雖然是基礎設施領(lǐng)域，但通常來說，第一批發(fā)行產(chǎn)品的資產(chǎn)質(zhì)量會非常好，因為第一批申報的機構(gòu)多，有關(guān)部門必然要優(yōu)中選優(yōu)。從這個角度看，第一批公募REITs的收益率會相對更高，預計能達到6%以上，這也是市場期望的收益率。
但是我們也要注意，等未來公募REITs全面展開，平均收益率可能會有所下滑，但整體會保持在較為穩(wěn)健的水平。
REITS試點解決中國資產(chǎn)管理領(lǐng)域一大空白，為廣大投資者提供了重要的、可投資的不動產(chǎn)大類資產(chǎn)。我們學習過，因為REITs投資定位于不動產(chǎn)項目成熟期，相對于開發(fā)階段、非成熟階段的不動產(chǎn)資產(chǎn)，這種成熟期不動產(chǎn)資產(chǎn)是以現(xiàn)金流為基礎，透明度相對比較高。
對投資者而言，REITS的穩(wěn)定回報性是吸引長期資金的一個重要條件，所以與股票等權(quán)益類投資形成很好的互補。
我國基礎設施投資經(jīng)過多年迅猛發(fā)展，形成了海量優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，但是之前都無法進入市場進行流通。通過中國版REITs，基礎設施資產(chǎn)持有人可以通過盤活存量、投資增量的模式滾動開發(fā)來實現(xiàn)投資循環(huán)，從此，運行良好的基礎設施的發(fā)展不會再受到資金的限制。
如何投資？
首先我們要分清楚，我國本次推出的公募REITs和之前類REITs是存在本質(zhì)差別的。
之前，由于國內(nèi)尚未推出嚴格意義上REITs的相關(guān)法律，因此市場上只有部分符合國外成熟市場REITs標準的類REITs產(chǎn)品，并且基本集中在私募領(lǐng)域。與真正的REITs產(chǎn)品相比，類REITs在交易結(jié)構(gòu)、運營方式、收益分配等方面存在一定差異。
相比之前市場上存在的類REITs，本次公募REITs實現(xiàn)了物業(yè)的真實出售和資本變現(xiàn)，本身偏股性而非債性。從整體趨勢來看，公募REITs會越來越成為主流，而且公募REITs積累的經(jīng)驗會反過來促進類REITs的發(fā)行規(guī)則、產(chǎn)品設計等進一步完善，甚至當類REITs達到一定標準后，它會主動向公募REITs方面轉(zhuǎn)型。
我們選擇好的標的后，就按照微淼課程所講的，長期持有，等待分紅就好。如今，公募REITs落地指日可待，相關(guān)研究指出，國內(nèi)公募REITs的市場規(guī)?？蛇_數(shù)萬億元，試點階段就可能達到千億級別。
REITs在國內(nèi)是新生事物，我國是用相對安全的資產(chǎn)——基礎設施進行嘗試，在試行過程中逐步積累立法、投資者保護、發(fā)行規(guī)則、產(chǎn)品設計等方面的經(jīng)驗，這是一種比較穩(wěn)健的方式，也是一個合理且更有利的方向。
市場對中國版公募REITs呼聲已久，經(jīng)過我國的深入研究和努力，最終選定以基礎設施資產(chǎn)開啟中國版REITs，突破了以往對于REITs認識的局限性，將基礎設施投融資與REITs規(guī)則巧妙地結(jié)合在一起，通過REITs來支持基礎設施的發(fā)展，體現(xiàn)了我們中國人民的超群智慧。
所以大家可見，微淼商學院的課程價值在我們生活的各個領(lǐng)域都逐一體現(xiàn)。學好微淼商學院的操作系統(tǒng)課+財報+企業(yè)的全部課程，再去投資我們生活中的方方面面，才是正確的方法。
最后送大家一句《禮記》中的話：
“博學之，審問之，慎思之，明辨之，篤行之。”