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來源：南京卓遠
作者：基礎(chǔ)設(shè)施部 吳倩
5月31日，首批9只公募REITs公開發(fā)售，當天售罄，獲得市場熱烈反響。本文根據(jù)已有政策文件和9只公募REITs的相關(guān)信息對公募REITs進行剖析。
一、
基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs核心政策簡析
為貫徹落實黨中央國務(wù)院關(guān)于深化投融資體制改革、積極穩(wěn)妥降低企業(yè)杠桿率、保持基礎(chǔ)設(shè)施補短板力度等決策部署，支持國家重大戰(zhàn)略實施，深化金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，進一步提升資本市場服務(wù)實體經(jīng)濟能力，促進基礎(chǔ)設(shè)施高質(zhì)量發(fā)展，2020年4月，中國證監(jiān)會與國家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》（證監(jiān)發(fā)[2020]40號），標志著中國境內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs試點正式起步。為落實《試點相關(guān)工作的通知》，證監(jiān)會起草了《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》（征求意見稿），并于2020年4月30日至5月30日向社會公開征求意見。
2020年8月3日，發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點項目申報工作的通知》（發(fā)改辦投資[2020]586號），《通知》在40號文的基礎(chǔ)上，進一步明確了基礎(chǔ)設(shè)施試點的地區(qū)和行業(yè)范圍，以及項目需要滿足的基本條件。從地區(qū)看，鼓勵國家重大戰(zhàn)略、國家級新區(qū)等重點區(qū)域項目開展試點。從行業(yè)看，優(yōu)先支持基礎(chǔ)設(shè)施補短板、新型基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等領(lǐng)域項目。從項目自身看，要求權(quán)屬清晰、明確、可轉(zhuǎn)讓，投資回報良好，進入穩(wěn)定運營階段。《通知》表示優(yōu)先支持位于《京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要》《河北雄安新區(qū)規(guī)劃綱要》《長江經(jīng)濟帶發(fā)展規(guī)劃綱要》《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》《長江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展規(guī)劃綱要》《海南自由貿(mào)易港建設(shè)總體方案》等國家重大戰(zhàn)略區(qū)域范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施項目。支持位于國務(wù)院批準設(shè)立的國家級新區(qū)、國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施項目。優(yōu)先支持基礎(chǔ)設(shè)施補短板項目，鼓勵新型基礎(chǔ)設(shè)施項目開展試點。主要包括：
1.倉儲物流項目。
2.收費公路、鐵路、機場、港口項目。
3.城鎮(zhèn)污水垃圾處理及資源化利用、固廢危廢醫(yī)廢處理、大宗固體廢棄物綜合利用項目。
4.城鎮(zhèn)供水、供電、供氣、供熱項目。
5.數(shù)據(jù)中心、人工智能、智能計算中心項目。
6.5G、通信鐵塔、物聯(lián)網(wǎng)、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、寬帶網(wǎng)絡(luò)、有線電視網(wǎng)絡(luò)項目。
7.智能交通、智慧能源、智慧城市項目。
根據(jù)征求的意見，證監(jiān)會于2020年8月7日發(fā)布《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》（證監(jiān)發(fā)[2020]54號），明確了產(chǎn)品定義與運作模式、壓實機構(gòu)主體責任、基金份額發(fā)售方式，規(guī)范基金投資運作。
2021年1月13日，為推動基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點工作順利開展，調(diào)動盤活存量資產(chǎn)、形成投資良性循環(huán)積極性，保障基礎(chǔ)資產(chǎn)質(zhì)量，切實防范市場風險，結(jié)合基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點工作情況，國家發(fā)展改革委辦公廳印發(fā)《關(guān)于建立全國基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點項目庫的通知》（發(fā)改辦投資[2021]35號）。《通知》從六個方面提出具體工作要求：一是要求地方充分認識穩(wěn)妥推進基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點的重要意義。二是要求地方抓緊將符合條件的項目納入基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目庫，切實加強基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點項目儲備管理。三是將入庫項目分為意向項目、儲備項目、存續(xù)項目3類，并嚴格把握入庫項目條件。四是從加強協(xié)調(diào)服務(wù)等4個方面提出了對入庫項目的支持措施。五是從項目信息、入庫編碼、時間安排等方面，對做好入庫項目梳理和報送工作提出具體要求。六是要求各地方統(tǒng)一規(guī)則、加強協(xié)作，確保穩(wěn)妥推進基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點。
全國基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點項目庫分八大項目，分別是倉儲物流項目、交通項目、生態(tài)環(huán)保項目、市政設(shè)施項目、信息基礎(chǔ)設(shè)施項目、融合基礎(chǔ)設(shè)施項目、創(chuàng)新基礎(chǔ)設(shè)施項目、產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目。
2021年1月29日，為規(guī)范公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金上市審核、發(fā)售認購、上市交易、收購及信息披露等業(yè)務(wù)活動，保護投資者合法權(quán)益，上海證券交易所、深圳證券交易所發(fā)布了《上海證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）業(yè)務(wù)辦法（試行）》（上證發(fā)[2021]9號）、《深圳證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金業(yè)務(wù)辦法（試行）》（深證上[2021]144號）。
經(jīng)歷了一年時間，從頂層推進、試點推廣到建立項目庫以及兩大證券交易所業(yè)務(wù)層面的積極配合，公募REITs發(fā)行準備工作已完成。
二、
首批9只公募REITs發(fā)行火熱
2021年5月31日，首批9只公募REITs公開發(fā)售，當天售罄。有消息稱，首創(chuàng)水務(wù)面向公眾投資者的募集上限為0.9億元，該基金僅當日上午便獲得認購逾30億元；首鋼綠能募集上限為1.34億元，31日上午全渠道認購約46億元；蛇口產(chǎn)園募集上限2.08億元，當日上午全渠道認購42.3億元。據(jù)悉，9只公募REITs的公眾投資者募資規(guī)模都遠超上限，多只公募REITs最終配售比例將低于10%。根據(jù)初始發(fā)售金額計算，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT的配售比例約1.5%，華安張江REIT配售比例或不到7%，有渠道人士反饋，博時蛇口產(chǎn)園的公眾投資者最終獲配率只有2.28%左右。據(jù)悉，2019年12月發(fā)行的廣發(fā)科技創(chuàng)新基金一日大賣300億，最終配售比例低至3.3%，創(chuàng)下公募基金比例配售新低，公募REITs有望刷新這一紀錄。資料顯示，上交所首批5只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs總募集金額約為170.32億元，深交所首批4只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs總募集金額約為143.71億元，共314億元。
根據(jù)現(xiàn)有數(shù)據(jù)對9只公募REITs統(tǒng)計如下：
三、
首批9只公募REITs淺析
根據(jù)9只REITs的招募說明書可以發(fā)現(xiàn)9只公募REITs產(chǎn)品均屬于優(yōu)先試點地區(qū)及試點項目，涉及倉儲物流、交通、市政設(shè)施、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等領(lǐng)域，收益穩(wěn)定，全周期收益率具備較大吸引力。
某公募REITs基金經(jīng)理表示，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs底層資產(chǎn)均為穿越周期的優(yōu)質(zhì)標的，歷史收益穩(wěn)定，全周期收益率具備較大吸引力，資產(chǎn)存在增長空間，且能夠在場內(nèi)交易，這些特征對機構(gòu)投資人來說，非常具有吸引力。普洛斯高級副總裁楊敏介紹，投資基礎(chǔ)設(shè)施REITs，一方面可以獲得穩(wěn)定的分紅，主要來自于底層基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入；另一方面，投資人還可以獲得資產(chǎn)增值及二級市場價格增值等潛在收益。
接下來將對9只REITs的交易結(jié)構(gòu)、項目背后收益模式、回報方式等進行細致的解析，全面揭開9只REITs的的面紗。